Apartamento T4, 75 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Apartamento T4 com 75 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 176 459 €, 23,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 75 m², construído em 1976, certificado energético D. Localizado em rua Conde Vimioso, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda fechada, maximizando o espaço utilizável, e está situado no primeiro andar elevado, aumentando tanto a acessibilidade como a luz natural. Benefícios da Localização: Excelente acesso à futura estação de metro e principais vias de transporte.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está significativamente acima do valor justo de €176,459, tornando-se sobrevalorizada em €78,541 (30.8%). Tal avaliação sugere uma limitação na margem de negociação ou nos retornos de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €176,459 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €255,000 situa-se €78,541 (30.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de rua Conde Vimioso de €253,050 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 76 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Conde Vimioso
Base da zona €253,050 + condição -€586 + localização +€16,095 = valor justo estimado de €176,459 (€2,353/m²), uma diferença de €78,541 (30.8%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Conde Vimioso | Imóvel em análise | €255,000 | €3,400 | — | 72 | 75 |
| rua Bordalo Pinheiro | Ativo | €299,900 | €4,614 | 35.7% | 74 | 78 |
| rua Carlos Relvas | Ativo | €315,000 | €3,387 | 0.4% | 72 | 69 |
| rua Bordalo Pinheiro | Ativo | €299,900 | €4,614 | 35.7% | 80 | 78 |
| travessa do Souto, 3 | Ativo | €339,000 | €4,520 | 32.9% | 80 | 76 |
| Mediana | €307,450 | €4,567 | 34.3% | 77 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 4,9%, mas dado que está sobrevalorizada em 30,8% em relação ao seu valor justo de €176.459, o investimento vem com um risco significativo. Os investidores que buscam rendimento de arrendamento a longo prazo devem considerar o preço elevado, que pode limitar a rentabilidade e a valorização futura. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja situado numa área suburbana que beneficia da atividade económica de Lisboa, o preço de listagem de €255.000 reflete uma avaliação inflacionada em comparação com o valor justo. Potenciais arrendatários familiares podem ser desencorajados pelos altos custos de arrendamento, reduzindo o potencial para uma ocupação constante. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter esta propriedade está comprometida pelo seu estado sobrevalorizado, com uma diferença de 30,8% em relação ao valor justo. Os investidores podem descobrir que o alto preço de entrada prejudica a probabilidade de valorização do capital ao longo do tempo, tornando-a uma aquisição menos apelativa para objetivos de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Queda Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, uma recessão ainda pode impactar a receita de aluguer, enquanto uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100 indica potenciais flutuações na retenção de inquilinos, aumentando os riscos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 279 789 €
- Capital próprio necessário
- 75 789 €
- Prestação mensal
- 857 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -258 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras10 957 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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