Apartamento em Foz do Sousa e Covelo
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T3 com 155 m² em Foz do Sousa e Covelo, Gondomar, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 272 566 €, 19,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 155 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado em rua Douro À Vista, freguesia de Foz do Sousa e Covelo, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: O terraço deste apartamento oferece vistas excepcionais sobre o rio, enquanto as comodidades comuns incluem uma sala de festas e múltiplos campos desportivos, aumentando o seu apelo recreativo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 está significativamente acima do valor justo de €272,566, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €87,434 (24.3%). Esta discrepância sugere uma consideração cautelosa para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €272,566 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €360,000 situa-se €87,434 (24.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de rua Douro À Vista de €369,985 (€2,387/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Douro À Vista
Base da zona €369,985 + condição +€17,680 + localização +€19,751 = valor justo estimado de €272,566 (€1,758/m²), uma diferença de €87,434 (24.3%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Douro À Vista | Imóvel em análise | €360,000 | €2,323 | — | 75 | 71 |
| Avintes · 937635 | Ativo | €274,000 | €2,946 | 26.9% | 70 | 70 |
| rua Metalúrgicos | Ativo | €259,000 | €2,785 | 19.9% | 68 | 76 |
| Avintes · cfde7d | Ativo | €260,000 | €2,826 | 21.7% | 68 | 65 |
| rua Vigário Domingos Carneiro Dias | Ativo | €295,000 | €2,658 | 14.4% | 70 | 74 |
| Mediana | €267,000 | €2,806 | 20.8% | 69 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade está listada por €360,000, o que está significativamente acima do valor justo de €272,566, indicando um gap notável de 24,3%. Com um rendimento bruto de apenas 3,8%, o potencial de retorno financeiro não justifica o preço atual, tornando-a uma opção menos favorável para investimento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o apartamento possa atrair famílias com seu espaçoso layout de 155m², o preço de €360,000 continua excessivamente alto em comparação ao valor justo estimado de €272,566. Dada a classificação de 71/100 do bairro, a precificação atual limita a atratividade para arrendamentos familiares, especialmente quando rendimentos mais altos estão disponíveis em outros locais. Renovação para valorização Investir em renovações poderia aumentar o apelo da propriedade; no entanto, o elevado preço de listagem de €360,000, bem acima do valor justo de €272,566, complica essa estratégia. Os retornos esperados sobre o investimento através de renovações provavelmente não compensarão a sobrevalorização inicial, posicionando esta propriedade como um empreendimento arriscado para oportunidades de valorização.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um risco significativo de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e potencial perda de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 384 937 €
- Capital próprio necessário
- 96 937 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -584 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras1865 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 24.3% acima do valor justo.
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