Moradia T4, 290 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Moradia T4 com 290 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 1 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 947 472 €, 16,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 6 casas de banho de 290 m², construído em 2025. Localizado freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Localização & Vizinhança Situado numa tranquila enclave residencial, esta propriedade beneficia da proximidade de praias deslumbrantes e da vibrante cidade de Lisboa, aumentando a sua atratividade para diversos estilos de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,180,000 está significativamente acima do seu valor justo de €947,472, indicando uma sobrevalorização de €232,528 (19,7%). Este preço pode desencorajar potenciais investidores a prosseguir com a propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €947,472 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,180,000 situa-se €232,528 (19.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,180,000 face à base da zona de Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal de €1,004,270 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal
Base da zona €1,004,270 + condição +€36,250 + localização +€73,702 = valor justo estimado de €947,472 (€3,267/m²), uma diferença de €232,528 (19.7%) face ao preço pedido de €1,180,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charneca de Caparica e Sobreda · 9372a4 | Imóvel em análise | €1,180,000 | €4,069 | — | 80 | 72 |
| rua República da Guiné-Bissau | Ativo | €765,000 | €2,844 | 30.1% | 76 | 78 |
| Corroios · 956d6a | Ativo | €740,000 | €2,824 | 30.6% | 87 | 69 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 023830 | Ativo | €547,500 | €4,277 | 5.1% | 70 | 69 |
| Corroios · 4b997c | Ativo | €660,000 | €4,714 | 15.9% | 80 | 67 |
| Mediana | €700,000 | €3,561 | 12.5% | 78 | 69 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade a €1,180,000 está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €947,472, apresentando uma diferença de 19,7% que não favorece os potenciais investidores. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, o retorno financeiro numa estratégia de arrendamento a longo prazo é pouco atrativo, dado o preço elevado. Family rental Localizada numa zona suburbana com classificações de bairro razoáveis, a propriedade pode apelar a famílias, mas a €1,180,000 continua a estar sobrevalorizada em 19,7% em relação ao valor justo. Este preço elevado, combinado com um rendimento modesto de 2,5%, torna-a menos atraente para arrendamentos familiares, que geralmente buscam preços acessíveis. Buy-and-hold Apesar de a propriedade estar situada numa área com bom acesso ao transporte e oportunidades de emprego em Lisboa, o preço em lista de €1,180,000 está significativamente acima do valor justo de €947,472, indicando que está sobrevalorizada. Consequentemente, a estratégia de manter a propriedade poderá levar mais tempo a recuperar os investimentos iniciais devido ao baixo rendimento bruto de 2,5% associado a esta propriedade.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode ser vulnerável a flutuações económicas uma vez que tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos estão classificadas em 75/100, indicando potenciais desafios na manutenção da ocupação ou das taxas de aluguer durante as recessões.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 287 936 €
- Capital próprio necessário
- 343 936 €
- Prestação mensal
- 3980 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2965 €
- Preço1 180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões88 500 €
- Imposto do Selo (escritura)9440 €
- Imposto do Selo (crédito)5664 €
- Escritura, registo e banco4332 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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