Apartamento em Estômbar e Parchal
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Apartamento T2 com 163 m² em Estômbar e Parchal, Lagoa, à venda por 585 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 198 880 €, 39,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 163 m², construído em 2005, certificado energético F. Localizado em urbanização Boca do Rio, freguesia de Estômbar e Parchal, concelho de Lagoa, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento possui uma cozinha totalmente equipada com eletrodomésticos Bosch e acabamentos luxuosos da Porcelanosa, elevando tanto a funcionalidade como a elegância nos espaços de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €585,000 está significativamente acima do valor justo de €198,880, resultando numa sobrevalorização de €386,120 (66,0%). Esta discrepância destaca a propriedade como um investimento inadequado com base em métricas de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €198,880 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €585,000 situa-se €386,120 (66.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €585,000 face à base da zona de urbanização Boca do Rio de €561,861 (€3,447/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 86). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Boca do Rio
Base da zona €561,861 + condição +€20,375 + localização +€13,223 = valor justo estimado de €198,880 (€1,220/m²), uma diferença de €386,120 (66.0%) face ao preço pedido de €585,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Boca do Rio | Imóvel em análise | €585,000 | €3,589 | — | 85 | 70 |
| Portimão · 49b8f0 | Ativo | €255,000 | €4,722 | 31.6% | 75 | 81 |
| rua Frei Manuel Sepúlcro | Ativo | €295,000 | €3,172 | 11.6% | 78 | 72 |
| rua Frei Manuel Sepúlcro | Ativo | €275,000 | €2,957 | 17.6% | 73 | 62 |
| urbanização da Hortinha | Ativo | €375,000 | €2,757 | 23.2% | 80 | 72 |
| Mediana | €285,000 | €3,065 | 14.6% | 77 | 72 |
Tese de investimento
Aluguer de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €585,000 em comparação com um valor justo de €198,880, indicando uma lacuna significativa de 66%, tornando-a questionável para a rentabilidade de alugueres de curto prazo. Com um rendimento bruto de 0% numa popular zona turística, os retornos financeiros não justificam o elevado preço pedido. Aluguer de longo prazo Dada a sua condição de sobrevalorização e elevada avaliação em comparação com o valor justo, as oportunidades de aluguer a longo prazo parecem limitadas e pouco atraentes para este apartamento de 2 quartos. As comodidades do bairro atendem mais a turistas, carecendo de apelo suficiente para residentes permanentes, o que compromete ainda mais o potencial de investimento. Comprar e manter A avaliação atual desta propriedade coloca-a bem acima do valor justo, o que sugere que uma estratégia de comprar e manter não seria financeiramente viável devido à aparente sobrevalorização de 66%. A ausência de rendimento e a forte dependência do turismo sazonal tornam este investimento arriscado a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica: Com um índice de estabilidade económica de 55/100, a propriedade pode enfrentar desafios na manutenção do rendimento de aluguel durante períodos de recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 629 492 €
- Capital próprio necessário
- 161 492 €
- Prestação mensal
- 1973 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2482 €
- Preço585 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4680 €
- Imposto do Selo (crédito)2808 €
- Escritura, registo e banco2904 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 66.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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