Moradia em São Gonçalo de Lagos
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Moradia T4 com 122 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 448 039 €, 23,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 122 m², construído em 1977, certificado energético D. Localizado freguesia de São Gonçalo de Lagos, concelho de Lagos, distrito de Faro. Esta propriedade possui uma encantadora varanda que oferece vistas pitorescas das ruas históricas e uma localização privilegiada a poucos minutos das praias populares e das comodidades locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está significativamente acima do valor justo de €448,039, refletindo uma sobrevalorização de €201,961 (31.1%). Tal disparidade sugere que a propriedade está acima do valor justo no atual contexto do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €448,039 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €650,000 situa-se €201,961 (31.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro de €478,850 (€3,925/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 62 · Materiais 67 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Gonçalo de Lagos, Lagos, Faro
Base da zona €478,850 + condição -€20,587 + localização +€42,602 = valor justo estimado de €448,039 (€3,672/m²), uma diferença de €201,961 (31.1%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Gonçalo de Lagos · 001a87 | Imóvel em análise | €650,000 | €5,328 | — | 62 | 75 |
| rua de Santo Amaro, 6 | Ativo | €620,000 | €5,299 | 0.5% | 70 | 68 |
| rua Doutor Faria e Silva S / N | Ativo | €550,000 | €5,612 | 5.3% | 82 | 73 |
| São Gonçalo de Lagos · 261f51 | Ativo | €399,500 | €5,790 | 8.7% | 75 | 71 |
| jardim da Meia Praia, 20 | Ativo | €565,000 | €4,414 | 17.2% | 75 | 76 |
| Mediana | €557,500 | €5,456 | 2.4% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração A propriedade está sobrevalorizada, com um valor justo significativamente abaixo do preço de listagem, levando a um potencial de rendimento insustentável de apenas 2,1%. Dada a elevada atratividade turística de São Gonçalo de Lagos, o preço atual pode afastar potenciais inquilinos de curto prazo. Investimento para compra e manutenção Adquirir esta propriedade como um investimento para compra e manutenção parece imprudente devido ao seu gap de 31,1% em relação ao valor justo, resultando em limites nas possibilidades de valorização. O baixo rendimento bruto de 2,1% ressalta ainda mais o risco de retornos subótimos ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora São Gonçalo de Lagos ofereça uma boa classificação de 75/100 para o bairro, a significativa sobrevalorização desta propriedade sugere que uma estratégia de arrendamento familiar pode não trazer resultados favoráveis. Os inquilinos podem ser atraídos por alternativas com melhor preço, reduzindo a procura por esta propriedade como arrendamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 75/100 indica um nível razoável de estabilidade, mas com um potencial de 25% para rotatividade, isso pode levar a taxas de vacância aumentadas, afetando a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 739 456 €
- Capital próprio necessário
- 219 456 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1768 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras39 076 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 31.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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