Apartamento T4, 104 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T4 com 104 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 217 795 €, 15,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 104 m², construído em 1952. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Este apartamento beneficia de um espaçoso quintal, oferecendo um espaço exterior raramente encontrado no centro de Queluz, perfeito para recreio ou necessidades de jardinagem.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €265,000 está €47,205 (17.8%) acima do valor justo de €217,795, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere potenciais desafios em alcançar um bom retorno sobre o investimento para os compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €217,795 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €265,000 situa-se €47,205 (17.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €322,192 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 57/100 (Condição 54 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 62). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 78 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 72). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Queluz e Belas, Sintra, Lisbon
Base da zona €322,192 + condição -€28,600 + localização +€23,211 = valor justo estimado de €217,795 (€2,094/m²), uma diferença de €47,205 (17.8%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 001be2 | Imóvel em análise | €265,000 | €2,548 | — | 54 | 76 |
| Venteira · f364e4 | Ativo | €295,000 | €3,688 | 44.7% | 48 | 76 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga, 66 | Ativo | €369,000 | €2,655 | 4.2% | 60 | 73 |
| avenida Miguel Bombarda, 100 | Ativo | €275,000 | €2,750 | 7.9% | 58 | 71 |
| praceta Torcato Ferreira | Ativo | €329,000 | €3,018 | 18.5% | 65 | 80 |
| Mediana | €312,000 | €2,884 | 13.2% | 59 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 4 quartos em Queluz e Belas está atualmente sobrevalorizado, com uma diferença de 17,8% em relação ao seu valor justo de €217,795. Embora o rendimento bruto de 6% possa atrair alguns investidores, o preço elevado diminui o potencial de retornos de arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção Apesar da sua localização perto das amenidades de Lisboa, o preço pedido de €265,000 indica que está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo. Os investidores que procuram uma estratégia de compra e manutenção podem achar que o preço atual é insustentável para alcançar uma valorização de capital sustentável. Arrendamento familiar O apartamento pode atrair famílias devido ao seu tamanho e à boa pontuação do bairro de 76/100, mas o seu preço de mercado reflete uma sobrevalorização. Com a diferença em relação ao valor justo sendo substancial, os potenciais inquilinos familiares podem limitar o seu interesse nesta propriedade sobrevalorizada.
Riscos
Dependência da Estabilidade dos Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 72/100 indica um risco potencial na receita de arrendamento consistente, uma vez que pode refletir uma maior probabilidade de vagas ou rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 324 434 €
- Capital próprio necessário
- 112 434 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 5,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -175 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras44 750 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (72) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (57/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 17.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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