Apartamento T3, 91 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada
Apartamento T3 com 91 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 308 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 270 721 €, 10,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 0 casas de banho de 91 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma lareira tradicional na espaçosa sala de estar, aumentando seu charme e proporcionando uma atmosfera acolhedora durante os meses mais frios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €308,000 excede o valor justo de €270,721 em €37,279, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 12.1%. Esta avaliação sugere que uma abordagem mais cautelosa pode ser necessária para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €270,721 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €308,000 situa-se €37,279 (12.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €308,000 face à base da zona de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, Setúbal de €315,133 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 66 · Materiais 63 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, Setúbal
Base da zona €315,133 + condição -€15,214 + localização +€23,127 = valor justo estimado de €270,721 (€2,975/m²), uma diferença de €37,279 (12.1%) face ao preço pedido de €308,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 389ad6 | Imóvel em análise | €308,000 | €3,385 | — | 66 | 72 |
| rua Gaspar Correia | Ativo | €265,000 | €3,118 | 7.9% | 65 | 74 |
| rua Afonso de Paiva, 1 | Ativo | €299,000 | €3,691 | 9.1% | 65 | 73 |
| rua Afonso de Paiva | Ativo | €298,000 | €3,010 | 11.1% | 65 | 74 |
| rua da Alegria, 1 | Ativo | €225,000 | €3,000 | 11.4% | 60 | 74 |
| Mediana | €281,500 | €3,064 | 9.5% | 65 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A propriedade está listada por €308,000, o que representa 12,1% acima do valor justo de €270,721, indicando que pode não oferecer o valor necessário para atrair inquilinos familiares a longo prazo. Dada a pontuação do bairro de 72/100, pode haver demanda, mas o preço sugere que os retornos potenciais podem ser comprometidos. Arrendamento a longo prazo Com um rendimento bruto de 4%, o apartamento está sobrevalorizado em relação ao seu valor justo, potencialmente afetando a sua atratividade para inquilinos de longo prazo que possam procurar opções mais acessíveis. A relação entre o aluguel e o valor não é atraente, e a classificação de condição de 64/100 sugere que podem ser necessárias melhorias que poderiam desvalorizar ainda mais a rentabilidade. Compra e manutenção Embora a natureza suburbana de Almada possa apoiar a futura valorização, o preço atual de listagem de €308,000 indica que a propriedade está sobrevalorizada, apresentando um desafio para uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores podem enfrentar dificuldades em realizar um retorno satisfatório ao longo do tempo, com o preço existente excedendo o valor justo por uma margem significativa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica uma probabilidade moderada de rotatividade dos inquilinos, o que pode levar a uma diminuição da receita de aluguer e a custos adicionais relacionados com eventos de rotatividade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 355 346 €
- Capital próprio necessário
- 108 946 €
- Prestação mensal
- 1039 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -528 €
- Preço308 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 166 €
- Imposto do Selo (escritura)2464 €
- Imposto do Selo (crédito)1478 €
- Escritura, registo e banco2239 €
- Obras28 999 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 12.1% acima do valor justo.
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