Apartamento T4, 93 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Apartamento T4 com 93 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 203 847 €, 26,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 93 m², certificado energético C. Localizado em rua Carlos Relvas, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um layout versátil com uma cozinha que inclui um balcão para refeições, melhorando as interações sociais durante a preparação das refeições.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está significativamente acima do valor justo de €203,847, representando uma sobrevalorização de €111,153 (35.3%). Esta discrepância indica que a propriedade é vendida acima do seu valor intrínseco.
Avaliação
Valor justo estimado em €203,847 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €315,000 situa-se €111,153 (35.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de rua Carlos Relvas de €313,782 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 72 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Carlos Relvas
Base da zona €313,782 + condição -€10,898 + localização +€15,168 = valor justo estimado de €203,847 (€2,192/m²), uma diferença de €111,153 (35.3%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Carlos Relvas | Imóvel em análise | €315,000 | €3,387 | — | 72 | 69 |
| rua Conde Vimioso | Ativo | €255,000 | €3,400 | 0.4% | 72 | 75 |
| Ramada e Caneças · ba5b4d | Ativo | €699,000 | €3,905 | 15.3% | 74 | 72 |
| rua Doutor Mário Sacramento, 17A | Ativo | €389,000 | €3,163 | 6.6% | 65 | 75 |
| rua Florbela Espanca, 9 | Ativo | €349,900 | €3,534 | 4.3% | 70 | 72 |
| Mediana | €369,450 | €3,467 | 2.4% | 71 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença de 35,3% em relação ao seu valor justo de €203,847, limitando a sua atratividade para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4,5%, os investidores podem encontrar melhores oportunidades em outras áreas da Grande Lisboa. Arrendamento familiar Tendo em conta o preço da propriedade de €315,000 face a um valor justo de €203,847, a avaliação atual não se alinha com as expectativas financeiras necessárias para um investimento em arrendamento familiar. Embora o ambiente suburbano possa ser apelativo para famílias, o rendimento de 4,5% é insuficiente para justificar o preço atual. Compra e manutenção A €315,000, a propriedade está claramente sobrevalorizada, com uma diferença significativa de 35,3% em relação ao seu valor justo, tornando-se uma má escolha para investimento de compra e manutenção. Embora beneficie de um ambiente suburbano e proximidade à Grande Lisboa, o baixo rendimento de 4,5% indica um potencial limitado de valorização num futuro próximo.
Riscos
Possível Rotação de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um risco moderado de rotação de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 358 719 €
- Capital próprio necessário
- 106 719 €
- Prestação mensal
- 1058 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -426 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras24 775 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 35.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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