Apartamento em Oliveira do Douro
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Apartamento T3 com 95 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 85 457 €, 41% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 0 casas de banho de 95 m². Localizado freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui um espaço de estacionamento dedicado e acesso conveniente a uma paragem de autocarro diretamente à frente, melhorando as opções de transporte para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do valor justo de €85,457, representando uma sobrevalorização de €194,543 (69.5%). Esta propriedade está acima do valor justo e apresenta um alto risco financeiro para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €85,457 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €280,000 situa-se €194,543 (69.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, Porto de €256,975 (€2,705/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 68 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, Porto
Base da zona €256,975 + condição -€8,461 + localização +€7,278 = valor justo estimado de €85,457 (€900/m²), uma diferença de €194,543 (69.5%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oliveira do Douro · 4bc43a | Imóvel em análise | €280,000 | €2,947 | — | 70 | 71 |
| rua Joaquim Pereira Brandão | Ativo | €295,000 | €2,864 | 2.8% | 70 | 73 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 6d5476 | Ativo | €379,900 | €3,550 | 20.5% | 75 | 79 |
| rua Consortes, 146 | Ativo | €269,000 | €3,241 | 10.0% | 73 | 62 |
| rua do Morgado de Mateus, 123 | Ativo | €340,000 | €4,096 | 39.0% | 75 | 78 |
| Mediana | €317,500 | €3,396 | 15.2% | 74 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está avaliada em €280,000, significativamente acima do seu valor justo de €85,457, resultando numa diferença de 69.5% que indica que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3.9%, os retornos previstos de uma estratégia de arrendamento de longo prazo podem não justificar este investimento elevado. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana orientada para famílias e com níveis de segurança razoáveis, o seu preço atual de €280,000 está muito acima do valor justo de €85,457. A elevada avaliação resulta numa diferença de 69.5%, sugerindo que pode não ser um investimento eficaz para famílias em busca de habitação acessível. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter esta propriedade é desafiada pela sua avaliação excessiva de €280,000 em comparação com um valor justo de €85,457, destacando uma disparidade de 69.5%. Embora a área tenha boa conectividade e demografia familiar, o baixo rendimento de 3.9% levanta preocupações sobre o potencial de valorização de capital a longo prazo neste contexto.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos têm pontuações de 70/100, indicando um risco moderado de flutuações na renda e nas taxas de ocupação que podem afetar a rentabilidade total.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 318 331 €
- Capital próprio necessário
- 94 331 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -483 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras22 370 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 69.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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