Apartamento em Queluz e Belas
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Apartamento T2 com 66 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 133 680 €, 26,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², no 1º andar, construído em 1967. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento beneficia de novas janelas de PVC oscilo-batentes para maior conforto térmico e acústico, e inclui uma varanda fechada para uso versátil. Notas de Condição: Algumas áreas requerem manutenção, permitindo personalização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo de €133,680, indicando uma sobrevalorização de €76,320 (36.3%). Esta disparidade sugere uma falta de margem de negociação para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €133,680 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €210,000 situa-se €76,320 (36.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €204,468 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 54/100 (Condição 52 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 56). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Queluz e Belas, Sintra, Lisbon
Base da zona €204,468 + condição -€21,553 + localização +€13,597 = valor justo estimado de €133,680 (€2,025/m²), uma diferença de €76,320 (36.3%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 82c884 | Imóvel em análise | €210,000 | €3,182 | — | 52 | 74 |
| rua de Porto Santo, 1 | Ativo | €255,000 | €4,048 | 27.2% | 60 | 73 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga | Ativo | €264,000 | €4,400 | 38.3% | 54 | 76 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga | Ativo | €264,000 | €4,400 | 38.3% | 62 | 72 |
| avenida Pedro Álvares Cabral | Ativo | €282,500 | €4,484 | 40.9% | 56 | 74 |
| Mediana | €264,000 | €4,400 | 38.3% | 58 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Queluz e Belas está sobrevalorizada a €210,000, com um valor justo de €133,680, criando uma preocupação pela viabilidade de aluguer a longo prazo. O rendimento bruto de 5,3% não compensa o significativo hiato de 36,3% em relação ao seu valor justo, indicando que os retornos de aluguer podem não justificar o investimento. Family rental A fixação de preços prémio torna este apartamento de 2 quartos inadequado para o mercado de aluguer familiar, uma vez que a avaliação de €210,000 ultrapassa em muito o seu valor de mercado justo. As famílias podem procurar acomodações a preços mais razoáveis, especialmente tendo em conta a classificação de 54/100 na condição, que sugere a necessidade de melhorias. Buy-and-hold A estratégia de comprar e manter é menos apelativa para esta propriedade devido à sua sobrevalorização a €210,000 em relação a um valor justo de €133,680, levando a um hiato de 36,3% que diminui o potencial de valorização futura. Embora a pontuação do bairro de 74/100 indique uma estabilidade razoável, o preço inicial elevado exige uma reavaliação do mérito do investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado de flutuações económicas que podem afetar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 251 921 €
- Capital próprio necessário
- 83 921 €
- Prestação mensal
- 736 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -245 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras31 923 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (54/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 36.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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