Apartamento T3, 115 m² em Penha de França, Lisbon
Apartamento T3 com 115 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 521 604 €, 16,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 115 m², no 3º andar, construído em 1985. Localizado freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade oferece tetos altos que aumentam a sua sensação de amplitude e luz natural, juntamente com um histórico de operação bem-sucedida como Alojamento Local com excelentes avaliações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está significativamente acima do valor justo de €521,604, tornando-se assim sobrevalorizada em €128,396, ou 19.8%. Esta discrepância sugere que potenciais compradores poderão necessitar de negociar de forma agressiva para se alinhar ao verdadeiro valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €521,604 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €650,000 situa-se €128,396 (19.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de Penha de França, Lisbon, Lisbon de €525,665 (€4,571/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Penha de França, Lisbon, Lisbon
Base da zona €525,665 + condição +€12,578 + localização +€56,156 = valor justo estimado de €521,604 (€4,536/m²), uma diferença de €128,396 (19.8%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Penha de França · 82c88b | Imóvel em análise | €650,000 | €5,652 | — | 80 | 81 |
| Santa Maria Maior · 38994f | Ativo | €420,000 | €3,784 | 33.1% | 74 | 86 |
| rua de São Julião | Ativo | €1,170,000 | €8,540 | 51.1% | 80 | 86 |
| praça do Rossio | Ativo | €490,000 | €4,153 | 26.5% | 76 | 84 |
| avenida Rio de Janeiro, 16 | Ativo | €1,000,000 | €6,849 | 21.2% | 75 | 83 |
| Mediana | €745,000 | €5,501 | 2.7% | 76 | 85 |
Tese de investimento
Renda de longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada, tornando o rendimento bruto de 2,9% menos atraente em comparação com a avaliação do valor justo de €521.604. Apesar da sua localização central em Lisboa, a dinâmica do mercado de arrendamento não suporta o preço pedido. Buy-and-hold O preço de listagem atual de €650.000 sugere um desvio de 19,8% acima do valor justo, limitando a valorização potencial para uma estratégia de buy-and-hold. Os investidores podem enfrentar desafios em obter retornos significativos considerando o alto custo de entrada em relação ao seu valor avaliado. Mercado de luxo Sendo um ativo sobrevalorizado com uma discrepância de avaliação, esta propriedade tem dificuldade em competir de forma eficaz no mercado de luxo. As casas de elevado valor normalmente dependem de uma forte procura e preços justos favoráveis, ambos os quais não estão presentes a este nível de listagem.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 702 357 €
- Capital próprio necessário
- 182 357 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1436 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras1977 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 19.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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