Moradia em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde
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Moradia T4 com 464 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 4 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 660 036 €, 39,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 0 casas de banho de 464 m², certificado energético C. Localizado em avenida Marechal Gomes da Costa, freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade inclui um elevador para facilitar o acesso a três andares, juntamente com uma área da piscina lindamente ajardinada, projetada para refeições ao ar livre e convívios sociais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,850,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €1,660,036, resultando numa sobrevalorização de €3,189,964 (65.8%). Esta avaliação sugere que a propriedade não é uma compra financeiramente prudente a este preço.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,660,036 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €4,850,000 situa-se €3,189,964 (65.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,850,000 face à base da zona de avenida Marechal Gomes da Costa de €1,697,776 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 78 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Marechal Gomes da Costa
Base da zona €1,697,776 + condição +€58,000 + localização +€79,188 = valor justo estimado de €1,660,036 (€3,578/m²), uma diferença de €3,189,964 (65.8%) face ao preço pedido de €4,850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Marechal Gomes da Costa | Imóvel em análise | €4,850,000 | €10,453 | — | 78 | 63 |
| rua de Meixomil, 20 | Ativo | €659,000 | €5,991 | 42.7% | 75 | 72 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 6d5227 | Ativo | €1,790,000 | €5,831 | 44.2% | 75 | 77 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 6d5451 | Ativo | €790,000 | €6,270 | 40.0% | 78 | 84 |
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 001b3f | Ativo | €905,000 | €5,877 | 43.8% | 75 | 76 |
| Mediana | €847,500 | €5,934 | 43.2% | 75 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Aldoar está significativamente sobrevalorizada a €4,850,000, superando muito o valor justo de €1,660,036, indicando uma diferença de 65.8%. Com um baixo rendimento de 1.2%, esta estratégia de investimento não se alinha com os retornos financeiros necessários para um arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta casa de 4 quartos como uma estratégia de comprar e manter é inviável devido ao seu preço excessivo em comparação com a avaliação de mercado justo, indicando que está sobrevalorizada. A combinação de um baixo rendimento e uma propriedade avaliada substancialmente acima do valor justo sugere um potencial de valorização de capital a longo prazo desfavorável.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos A pontuação combinada de 60/100 para estabilidade económica e de inquilinos sugere um risco significativo de flutuações na receita de aluguer e potencial vacância, o que poderia afetar a rentabilidade geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 288 970 €
- Capital próprio necessário
- 1 408 970 €
- Prestação mensal
- 16 358 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -17 936 €
- Preço4 850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões363 750 €
- Imposto do Selo (escritura)38 800 €
- Imposto do Selo (crédito)23 280 €
- Escritura, registo e banco13 140 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 65.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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