Apartamento T2, 66 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T2 com 66 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 267 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 131 244 €, 33,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², certificado energético D. Localizado em rua Dom João IV, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui iluminação LED em tetos falsos e uma lareira elétrica, melhorando o seu ambiente moderno e eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €267,000 está significativamente acima do valor justo de €131,244, representando um prémio de 50,8%. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €131,244 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €267,000 situa-se €135,756 (50.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €267,000 face à base da zona de rua Dom João IV de €196,746 (€2,981/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Dom João IV
Base da zona €196,746 + condição +€7,734 + localização +€9,990 = valor justo estimado de €131,244 (€1,989/m²), uma diferença de €135,756 (50.8%) face ao preço pedido de €267,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dom João IV | Imóvel em análise | €267,000 | €4,045 | — | 80 | 72 |
| avenida Bocage S / N | Ativo | €278,000 | €3,564 | 11.9% | 74 | 73 |
| rua Cidade de Pinhel, 1 | Ativo | €250,000 | €3,472 | 14.2% | 82 | 74 |
| Barreiro e Lavradio · 1e6515 | Ativo | €239,000 | €3,274 | 19.1% | 76 | 73 |
| rua do Alentejo | Ativo | €205,000 | €2,808 | 30.6% | 78 | 74 |
| Mediana | €244,500 | €3,373 | 16.6% | 77 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Alto do Seixalinho está sobrevalorizado a €267,000, apresentando uma diferença de 50.8% em relação ao seu valor justo de €131,244. Com um rendimento bruto de apenas 3.3% e uma classificação de 72/100 para o bairro, o investimento não justifica o preço listado atualmente. Compra e manutenção Investir neste apartamento como uma estratégia de compra e manutenção parece imprudente, dado o seu preço consideravelmente acima do valor justo. A potencial valorização numa área suburbana próxima de Lisboa não justifica a compra a €267,000, especialmente considerando que a propriedade oferece apenas um rendimento modesto de 3.3%. Arrendamento familiar Embora as propriedades para arrendamento familiar possam ser atraentes, este apartamento específico está sobrevalorizado, o que prejudica a sua atratividade para potenciais inquilinos a um preço de €267,000. O rendimento de 3.3% e a classificação de condição de 83/100 não compensam o elevado investimento inicial necessário para tornar esta propriedade rentável a longo prazo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos O imóvel apresenta uma pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que indica uma vulnerabilidade potencial a alterações nas condições económicas locais e na rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 282 421 €
- Capital próprio necessário
- 68 821 €
- Prestação mensal
- 901 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -540 €
- Preço267 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9296 €
- Imposto do Selo (escritura)2136 €
- Imposto do Selo (crédito)1282 €
- Escritura, registo e banco2141 €
- Obras568 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 50.8% acima do valor justo.
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