Moradia em Vila Nova de Cacela
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Moradia T3 com 86 m² em Vila Nova de Cacela, Vila Real de Santo António, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 149 828 €, 40% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 86 m². Localizado freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui um forno tradicional e uma cisterna de água para irrigação, aumentando sua funcionalidade e conexão com a cultura local, enquanto apoia a vida ao ar livre. Conforto Adicional: Equipado com uma bomba de calor para a piscina de água salgada, garantindo usabilidade durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está significativamente acima do valor justo de €149,828, resultando numa sobrevalorização de €300,172, ou 66.7%. Esta lacuna substancial indica que a propriedade não é um investimento sólido ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €149,828 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €300,172 (66.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de Vila Nova de Cacela, Vila Real de Santo António, Faro de €308,138 (€3,583/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 74). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Vila Nova de Cacela, Vila Real de Santo António, Faro
Base da zona €308,138 + condição -€8,466 + localização +€10,632 = valor justo estimado de €149,828 (€1,742/m²), uma diferença de €300,172 (66.7%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila Nova de Cacela · 0901ef | Imóvel em análise | €450,000 | €5,233 | — | 70 | 68 |
| Vila Nova de Cacela · 001578 | Ativo | €360,000 | €3,711 | 29.1% | 68 | 63 |
| Vila Nova de Cacela · 0dcf5b | Ativo | €466,000 | €3,641 | 30.4% | 72 | 64 |
| Vila Nova de Cacela · ba57b8 | Ativo | €435,000 | €3,425 | 34.5% | 75 | 56 |
| urbanização Orlamar | Ativo | €650,000 | €5,702 | 9.0% | — | 54 |
| Mediana | €450,500 | €3,676 | 29.7% | 72 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €450,000, que é 66,7% acima do seu valor justo de €149,828, indicando a falta de viabilidade financeira para arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0% e uma avaliação de 69/100 para a condição, o investimento não apresenta uma oportunidade convincente no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar A um preço listado de €450,000, a propriedade excede significativamente o seu valor justo, limitando a sua atratividade para arrendamentos familiares. A combinação de um rendimento bruto baixo e uma avaliação de condição moderada sugere que pode não atrair famílias que buscam habitação de qualidade a preços razoáveis. Compra e manutenção Com a propriedade listada por €450,000 e avaliada em €149,828, representa claramente um investimento sobrevalorizado para a estratégia de compra e manutenção. Dado o rendimento bruto estagnado de 0% e a condição moderada da propriedade, carece dos fundamentos necessários para uma manutenção estável no mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica um risco moderado de flutuações económicas que podem impactar a retenção de inquilinos e a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 502 778 €
- Capital próprio necessário
- 142 778 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1898 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras21 138 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 66.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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