Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T4 com 318 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 3 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 416 409 €, 46,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 5 casas de banho de 318 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento combina renovações modernas com elementos arquitetónicos originais preservados, e inclui três salas de estar interligadas projetadas para entretenimento e socialização contínuos. Contexto Adicional: Situado numa das áreas emblemáticas de Lisboa, Santa Maria Maior, esta propriedade enfatiza tanto o luxo como a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,180,000 excede significativamente o valor justo de €416,409, resultando numa sobrevalorização de €2,763,591 (86.9%). Esta avaliação indica um risco financeiro substancial para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €416,409 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,180,000 situa-se €2,763,591 (86.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,180,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €1,638,972 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 76 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon
Base da zona €1,638,972 + condição +€36,272 + localização +€38,287 = valor justo estimado de €416,409 (€1,309/m²), uma diferença de €2,763,591 (86.9%) face ao preço pedido de €3,180,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 02375f | Imóvel em análise | €3,180,000 | €10,000 | — | 76 | 78 |
| rua da Sociedade Farmacêutica, 68 | Ativo | €1,350,000 | €8,036 | 19.6% | 75 | 90 |
| avenida da Liberdade, 2 | Ativo | €3,180,000 | €9,381 | 6.2% | 80 | 85 |
| rua Domingos Sequeira, 66 | Ativo | €1,475,000 | €7,126 | 28.7% | 78 | 85 |
| rua da Sociedade Farmacêutica, 68 | Ativo | €1,350,000 | €8,036 | 19.6% | 78 | 83 |
| Mediana | €1,412,500 | €8,036 | 19.6% | 78 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T4 em Santa Maria Maior está listado a €3,180,000, excedendo significativamente o valor justo de €416,409, o que representa uma diferença de 86,9%. Com um rendimento bruto de apenas 2%, a propriedade oferece uma atratividade financeira limitada para investidores de arrendamento a longo prazo. Mercado de luxo Embora localizado numa área privilegiada de Lisboa com elevada atratividade, a atual avaliação de €3,180,000 está insustentavelmente alta em comparação com o valor justo de €416,409. Entrar no mercado de luxo com esta propriedade pode representar um risco financeiro significativo dada a sua sobrevalorização de 86,9%. Manter e esperar A estratégia de manter e esperar é menos favorável para esta propriedade, com o seu preço de €3,180,000 a exceder em muito o valor justo de €416,409, levando a uma sobrevalorização de 86,9%. O rendimento bruto esperado de 2% indica ainda que esta propriedade pode não manter a sua atratividade para investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de estabilidade dos inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e redução do fluxo de caixa da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 472 162 €
- Capital próprio necessário
- 928 162 €
- Prestação mensal
- 10 726 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -10 099 €
- Preço3 180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões238 500 €
- Imposto do Selo (escritura)25 440 €
- Imposto do Selo (crédito)15 264 €
- Escritura, registo e banco9132 €
- Obras3826 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 86.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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