Apartamento em Amora
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Apartamento T2 com 73 m² em Amora, Seixal, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 536 €, 34,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 73 m², construído em 1986, certificado energético C. Localizado freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Esta propriedade beneficia de uma excelente arrecadação no sótão e de um ótimo isolamento térmico e acústico, graças às suas janelas em PVC com vidro duplo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 excede o valor justo em €141,464, representando um prémio de 52,4%. Consequentemente, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,536 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €141,464 (52.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de Amora, Seixal, Setúbal de €204,108 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Amora, Seixal, Setúbal
Base da zona €204,108 + condição +€1,483 + localização +€11,129 = valor justo estimado de €128,536 (€1,761/m²), uma diferença de €141,464 (52.4%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amora · 023b50 | Imóvel em análise | €270,000 | €3,699 | — | 72 | 74 |
| Amora · f35dba | Ativo | €265,000 | €2,978 | 19.5% | 74 | 69 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 38ace5 | Ativo | €235,000 | €4,273 | 15.5% | 76 | 74 |
| rua de Cacine | Ativo | €304,500 | €4,614 | 24.7% | 80 | 75 |
| praceta António Branquinho da Fonseca | Ativo | €260,000 | €3,611 | 2.4% | 82 | 76 |
| Mediana | €262,500 | €3,942 | 6.6% | 78 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €270,000 excede significativamente o valor justo de €128,536, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, o potencial de retorno do investimento é limitado, tornando-o menos atraente para fins de arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção Dado que a propriedade está avaliada em €128,536, mas é listada por €270,000, este investimento apresenta uma discrepância de 52,4% em relação ao valor justo, confirmando que está sobrevalorizado. Manter uma propriedade com um rendimento em declínio e alto preço de compra pode arriscar uma erosão potencial do capital ao longo do tempo. Arrendamento familiar O preço de listagem da propriedade ultrapassa fortemente o seu valor justo, levando-a a ser categorizada como sobrevalorizada em relação ao benchmark de valor justo de €128,536. Com uma boa classificação de condição de 76/100, pode atrair famílias, mas o custo elevado pode dificultar a rentabilidade na atração de inquilinos. Não ideal para O mercado de luxo e os arrendamentos de curta duração atendem a diferentes expectativas de preço e desejos de inquilinos que esta propriedade, devido ao seu elevado preço em relação ao valor justo, não atende. Elementos como as suas características suburbanas e a classificação média do bairro tornam-na inadequada para esses mercados premium.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado devido a potenciais flutuações na economia local que podem impactar a procura de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 293 516 €
- Capital próprio necessário
- 77 516 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -481 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras8406 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 52.4% acima do valor justo.
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