Apartamento T2, 107 m² em Santo André, Santiago do Cacém
Apartamento T2 com 107 m² em Santo André, Santiago do Cacém, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 56 614 €, 43% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 107 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Santo André, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma encantadora varanda privativa com vista para um jardim sereno, e o seu layout estratégico maximiza a luz e o espaço, ideal para conforto e entretenimento. Potencial de Investimento: Localizado numa zona premium, oferece excelentes perspetivas de personalização e valorização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de asking de €230,000 está substancialmente acima do valor justo de €56,614, com uma diferença de €173,386, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 75.4%.
Avaliação
Valor justo estimado em €56,614 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €173,386 (75.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal de €228,231 (€2,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 65 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 48/100 (Mercado habitacional 35 · Serviços 40 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal
Base da zona €228,231 + condição -€9,195 + localização -€531 = valor justo estimado de €56,614 (€529/m²), uma diferença de €173,386 (75.4%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo André · 25f620 | Imóvel em análise | €230,000 | €2,150 | — | 65 | 48 |
| Santo André · 6d51b8 | Ativo | €270,000 | €2,784 | 29.5% | 70 | 44 |
| Santo André · 956ef0 | Ativo | €270,000 | €3,000 | 39.6% | 75 | 39 |
| Santo André · 96c3f7 | Ativo | €265,000 | €2,677 | 24.5% | 46 | 48 |
| Santo André · 99f3de | Ativo | €350,000 | €1,944 | 9.5% | 75 | 46 |
| Mediana | €270,000 | €2,731 | 27.0% | 73 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €230,000, excedendo significativamente o valor justo de €56,614, resultando numa perigosa diferença de 75,4% que levanta preocupações sobre a rentabilidade do arrendamento. Além disso, com um rendimento bruto de 6,6%, a limitação de comodidades urbanas e a menor classificação do bairro de 48/100 sugerem potenciais dificuldades em atrair arrendatários a longo prazo. Investimento agrícola Dada a contextura agrícola e rural da propriedade, o alto preço de listagem de €230,000 é prejudicial aos potenciais retornos, especialmente considerando que o valor justo é de €56,614. A área carece de comodidades urbanas, tornando o investimento agrícola menos atraente ao preço atual.
Riscos
Risco de Dependência Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco significativo de recessões financeiras que afetam o valor da propriedade e a estabilidade da renda de arrendamento, agravado pela pontuação de estabilidade do inquilino de 50/100 que sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos e vacâncias.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 266 529 €
- Capital próprio necessário
- 82 529 €
- Prestação mensal
- 773 €
- Rentabilidade bruta
- 5,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -21 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras24 827 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 75.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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