Duplex T3, 140 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto
Duplex T3 com 140 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 416 485 €, 6,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 1 casas de banho de 140 m², construído em 1969, certificado energético C. Localizado em rua de Serralves, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Únicas: O duplex inclui um terraço privado voltado a nascente de um dos quartos, melhorando a vivência ao ar livre com a luz da manhã e uma vista tranquila da área circundante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está 7,4% acima do valor justo de €416,485, indicando que a propriedade está acima do valor justo neste momento. Uma avaliação financeira mais realista deve refletir essa discrepância.
Avaliação
Valor justo estimado em €416,485 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €33,515 (7.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de rua de Serralves de €512,260 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 34/100 (Condição 35 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Serralves
Base da zona €512,260 + condição -€90,781 + localização +€47,786 = valor justo estimado de €416,485 (€2,975/m²), uma diferença de €33,515 (7.4%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Serralves | Imóvel em análise | €450,000 | €3,214 | — | 35 | 76 |
| rua do Zambeze | Ativo | €229,000 | €2,899 | 9.8% | — | 76 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 4a7dc6 | Ativo | €240,000 | €3,158 | 1.8% | 35 | 76 |
| Ramalde · 6d548b | Ativo | €740,000 | €3,610 | 12.3% | — | 74 |
| Ramalde · 49b8bf | Ativo | €320,000 | €2,735 | 14.9% | 58 | 78 |
| Mediana | €280,000 | €3,029 | 5.8% | 47 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €450,000, excedendo o valor justo de €416,485 em 7,4%. Com um rendimento bruto de apenas 4,4% e uma pontuação de condição de 34/100, a potencial renda de arrendamento a longo prazo pode não justificar o preço de compra. Arrendamento familiar Embora a vizinhança, com uma pontuação de 76/100, sugira um ambiente relativamente bom para famílias, a propriedade continua sobrevalorizada. A €450,000, os retornos esperados podem não atender às necessidades dos arrendatários familiares que buscam valor para a sua habitação. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como estratégia de compra e manutenção é arriscado devido ao seu estado sobrevalorizado a €450,000, que está acima do valor justo. Com uma baixa pontuação de condição de 34/100, o potencial de valorização do imóvel pode não compensar o investimento inicial. Não ideal para: mercado de luxo, arrendamento de curta duração, habitação estudantil
Riscos
Possíveis Flutuações Económicas A propriedade pode enfrentar pressões financeiras se as condições económicas se deteriorarem, apesar de uma pontuação de estabilidade económica razoável de 75/100, o que indica que o mercado é vulnerável a mudanças que podem diminuir a procura de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 596 008 €
- Capital próprio necessário
- 236 008 €
- Prestação mensal
- 1512 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -774 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras114 368 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (34/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 7.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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