Apartamento T2, 70 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T2 com 70 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 274 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 141 190 €, 32,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 1972, certificado energético E. Localizado em rua Dom Nuno Álvares Pereira, 49, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €274,900 está consideravelmente acima do valor justo de €141,190, representando uma sobrevalorização de €133,710 (48,6%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €141,190 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €274,900 situa-se €133,710 (48.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €274,900 face à base da zona de rua Dom Nuno Álvares Pereira, 49 de €208,670 (€2,981/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Dom Nuno Álvares Pereira, 49
Base da zona €208,670 + condição +€8,750 + localização +€12,040 = valor justo estimado de €141,190 (€2,017/m²), uma diferença de €133,710 (48.6%) face ao preço pedido de €274,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dom Nuno Álvares Pereira, 49 | Imóvel em análise | €274,900 | €3,927 | — | 80 | 75 |
| rua Dom José Cárcomo Lobo, 51 | Ativo | €239,500 | €3,629 | 7.6% | 74 | 72 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 956f6f | Ativo | €234,500 | €3,608 | 8.1% | 75 | 73 |
| rua de Cabo Verde | Ativo | €249,000 | €2,929 | 25.4% | 75 | 74 |
| rua Cidade de Pinhel, 1 | Ativo | €250,000 | €3,472 | 11.6% | 82 | 74 |
| Mediana | €244,250 | €3,540 | 9.9% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem da propriedade de €274.900 está significativamente acima do valor justo de €141.190, indicando que não está posicionado para gerar retornos fortes de arrendamento a longo prazo, apesar de uma rentabilidade bruta moderada de 3,3%. Os investidores devem considerar que esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos desejável para a estratégia de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Com uma diferença de 48,6% em relação ao valor justo, comprar este apartamento ao preço atual não oferece o potencial para valorização de capital em linha com os fundamentos do mercado, limitando a eficácia da estratégia de comprar e manter. A avaliação atual sugere que manter esta propriedade pode levar a retornos subóptimos ao longo do tempo devido à sua natureza sobrevalorizada. Arrendamento familiar Dada a avaliação do valor justo, o preço de €274.900 torna o apartamento menos atraente para fins de arrendamento familiar, onde uma precificação competitiva é essencial para atrair inquilinos estáveis. A sobrevalorização percebida a este preço pode resultar em períodos de vacância mais longos e menor retorno sobre o investimento para a estratégia de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de estabilidade dos inquilinos Um índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de que os inquilinos não permaneçam na propriedade a longo prazo, podendo afetar a consistência da receita de renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 427 €
- Capital próprio necessário
- 70 507 €
- Prestação mensal
- 927 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -555 €
- Preço274 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9849 €
- Imposto do Selo (escritura)2199 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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