Moradia em Barreiro e Lavradio
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Moradia T5 com 257 m² em Barreiro e Lavradio, Barreiro, à venda por 625 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 493 148 €, 17,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 4 casas de banho de 257 m², construído em 2017, certificado energético B. Localizado em rua Marquês de Pombal, 3, freguesia de Barreiro e Lavradio, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Vista panorâmica única de Lisboa e Almada combina com 87m² de espaço exterior em terraço, criando um ambiente ideal para entretenimento e desfrutar de deslumbrantes pores do sol à beira-rio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €625,000 está significativamente acima do valor justo de €493,148, resultando numa sobrevalorização de €131,852 (21.1%). Esta discrepância indica uma má oportunidade de investimento ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €493,148 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €625,000 situa-se €131,852 (21.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €625,000 face à base da zona de rua Marquês de Pombal, 3 de €766,117 (€2,981/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Marquês de Pombal, 3
Base da zona €766,117 + condição +€10,441 + localização +€40,668 = valor justo estimado de €493,148 (€1,919/m²), uma diferença de €131,852 (21.1%) face ao preço pedido de €625,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Marquês de Pombal, 3 | Imóvel em análise | €625,000 | €2,432 | — | 75 | 73 |
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · f35d8c | Ativo | €560,000 | €3,011 | 23.8% | 70 | 73 |
| rua Vasco da Gama | Ativo | €650,000 | €4,610 | 89.6% | 82 | 76 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 09019f | Ativo | €980,000 | €3,063 | 25.9% | 84 | 73 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 6fbded | Ativo | €379,500 | €4,865 | 100.1% | 74 | 76 |
| Mediana | €605,000 | €3,837 | 57.8% | 78 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração A propriedade está sobrevalorizada a €625,000 em comparação com o seu valor justo de €493,148, resultando numa significativa diferença de 21,1%. Com um rendimento bruto de apenas 3,3% e uma classificação de vizinhança de 73/100, apresenta desafios para a rentabilidade sustentável do arrendamento de longa duração. Arrendamento familiar Dado o elevado preço de lista de €625,000 em comparação com um valor justo de €493,148, a propriedade é considerada sobrevalorizada, o que pode limitar a sua atratividade para famílias à procura de habitação acessível. Além disso, a classificação de condição de 78/100 sugere que podem ser necessárias renovações, diminuindo ainda mais a atratividade do investimento. Compra e retenção O preço de lista de €625,000 está bem acima do valor justo de €493,148, marcando a propriedade como sobrevalorizada em 21,1%, o que diminui o seu potencial de valorização a longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3,3%, a estratégia de compra e retenção torna-se menos atrativa, levantando preocupações sobre retornos futuros neste contexto suburbano.
Riscos
Possível desaceleração económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica um risco de condições económicas flutuantes, o que poderia afetar a procura de inquilinos e a renda.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 675 300 €
- Capital próprio necessário
- 175 300 €
- Prestação mensal
- 2330 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1663 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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Relatório a pedido
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 21.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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