Apartamento T2, 147 m² em Pinhal Novo, Palmela
Apartamento T2 com 147 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 228 982 €, 26,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 147 m², construído em 2021, certificado energético B. Localizado em praceta do Chefe de Lanço, 98, freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui varandas bem mantidas que proporcionam ampla luz natural e exposição solar direta, aumentando seu apelo geral e a fruição do espaço exterior. Condição: A propriedade reflete um design moderno com desgaste mínimo, adequada para ocupação imediata.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 excede o valor justo de €228,982 em €131,018 (36.4%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Dadas as tendências atuais do mercado, uma estratégia de revenda poderia gerar lucros; no entanto, o alto custo de aquisição limita os retornos potenciais. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €840 resulta em um rendimento bruto de 2.8%, que é modesto para o cenário de investimento em Pinhal Novo, mas pode atrair inquilinos a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €228,982 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €360,000 situa-se €131,018 (36.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de praceta do Chefe de Lanço, 98 de €359,415 (€2,445/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 44/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 55 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 45). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
praceta do Chefe de Lanço, 98
Base da zona €359,415 + condição +€1,148 + localização -€5,602 = valor justo estimado de €228,982 (€1,558/m²), uma diferença de €131,018 (36.4%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta do Chefe de Lanço, 98 | Imóvel em análise | €360,000 | €2,449 | — | 72 | 44 |
| avenida Natália Correia, 198 | Ativo | €406,000 | €1,742 | 28.8% | 62 | 52 |
| rua dos Combatentes da Grande Guerra, 4 | Ativo | €269,000 | €2,102 | 14.2% | 72 | 44 |
| rua Dom Francisco de Almeida, 26 | Ativo | €324,900 | €2,372 | 3.2% | 85 | 53 |
| rua São Francisco Xavier | Ativo | €279,000 | €2,268 | 7.4% | 60 | 56 |
| Mediana | €301,950 | €2,185 | 10.8% | 67 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com uma rentabilidade bruta de 2,8%, a estratégia de arrendamento de longo prazo para esta propriedade parece pouco atraente em comparação com a avaliação do valor justo de €228.982, indicando um gap significativo de 36,4%. Além disso, o contexto rural e a diversidade limitada de inquilinos podem dificultar a ocupação estável e o potencial de crescimento dos alugueres. Arrendamento familiar Embora os 147m² possam atrair famílias, a classificação geral do imóvel de 76/100 e a classificação do bairro de 44/100 sugerem que pode não atender eficazmente às necessidades dos inquilinos familiares. A significativa sobrevalorização de €360.000 em comparação com o valor justo acentua ainda mais a inadequação desta estratégia nas dinâmicas atuais do mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A baixa pontuação de Estabilidade Económica de 35/100 indica um risco potencial de declínio nos valores das propriedades devido a condições económicas instáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 402 022 €
- Capital próprio necessário
- 114 022 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -862 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras18 950 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (45) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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