Vivenda T3, 179 m² em Luz, Lagos
Vivenda T3 com 179 m² em Luz, Lagos, à venda por 1 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 336 305 €, 44,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 179 m², construído em 2003, certificado energético A. Localizado em rua da Calheta, freguesia de Luz, concelho de Lagos, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta villa possui o maior jardim privado do condomínio, com uma piscina aquecida e uma sauna para relaxamento durante todo o ano. Vantagens de Localização: Fica a menos de 100 metros do oceano, aninhada acima de formações rochosas pitorescas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,750,000 excede significativamente o valor justo de €336,305 em €1,413,695 (80,8%). Isto é indicativo de uma propriedade sobrevalorizada que não se alinha com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €336,305 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,750,000 situa-se €1,413,695 (80.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,750,000 face à base da zona de rua da Calheta de €768,268 (€4,292/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Calheta
Base da zona €768,268 + condição +€20,417 + localização +€25,550 = valor justo estimado de €336,305 (€1,879/m²), uma diferença de €1,413,695 (80.8%) face ao preço pedido de €1,750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Calheta | Imóvel em análise | €1,750,000 | €9,777 | — | 80 | 72 |
| Luz · 4a7e47 | Ativo | €1,750,000 | €7,114 | 27.2% | 80 | 70 |
| jardim na Praia da Luz | Ativo | €775,000 | €3,063 | 68.7% | 75 | 65 |
| Luz · 090273 | Ativo | €1,395,000 | €5,911 | 39.5% | 80 | 73 |
| rua Nelson Mandela, 6 | Ativo | €888,000 | €5,692 | 41.8% | — | 68 |
| Mediana | €1,141,500 | €5,802 | 40.7% | 80 | 69 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço elevado do imóvel de €1.750.000 revela uma expectativa de mercado exagerada, uma vez que o valor justo é significativamente inferior, a €336.305, resultando em uma diferença de 80,8%. Com um rendimento bruto de apenas 1,6%, esta propriedade tem dificuldade em justificar retornos potenciais para alugueres de curto prazo numa economia baseada no turismo. Buy-and-hold Manter esta propriedade não é recomendado, dado que o seu preço atual está substancialmente acima do seu valor justo, o que provavelmente dificultará a valorização a longo prazo. Com uma discrepância de 80,8% em relação ao valor justo, o investimento carece do suporte fundamental para um crescimento sustentável na estratégia de buy-and-hold. Family rental Com a avaliação a situar-se em €1.750.000, mas um valor justo de apenas €336.305, a propriedade está claramente sobrevalorizada para um mercado de arrendamento familiar que normalmente exige rendimentos de arrendamento viáveis. O rendimento bruto de 1,6% indica uma rentabilidade mínima, tornando-a uma escolha inadequada para atrair inquilinos familiares de longo prazo, ao mesmo tempo que estabelece expectativas irrealistas. Não ideal para: Habitação estudantil, Fins industriais, Mercado de luxo
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica um risco moderado de desacelerações económicas que podem afetar a procura de propriedades e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 911 504 €
- Capital próprio necessário
- 511 504 €
- Prestação mensal
- 5948 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5569 €
- Preço1 750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões131 250 €
- Imposto do Selo (escritura)14 000 €
- Imposto do Selo (crédito)8400 €
- Escritura, registo e banco5700 €
- Obras2154 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 80.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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