Edifício de uso misto em Estrela
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Edifício de uso misto T0 com 830 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 5 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 3 803 737 €, 22,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 830 m², construído em 2026. Localizado freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um projeto arquitetónico aprovado por uma empresa de design renomada, permitindo renovações personalizadas, e dispõe de um jardim de luxo com piscina para desfrutar de momentos ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €5,400,000 está significativamente acima do valor justo de €3,803,737, tornando-o sobrevalorizada em €1,596,263 (29.6%). Esta discrepância indica que a propriedade não é um investimento sólido de acordo com as métricas de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €3,803,737 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €5,400,000 situa-se €1,596,263 (29.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €5,400,000 face à base da zona de Estrela, Lisbon, Lisbon de €4,877,910 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 87/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Estrela, Lisbon, Lisbon
Base da zona €4,877,910 + condição +€103,750 + localização +€431,447 = valor justo estimado de €3,803,737 (€4,583/m²), uma diferença de €1,596,263 (29.6%) face ao preço pedido de €5,400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Estrela · c1f284 | Imóvel em análise | €5,400,000 | €6,506 | — | 85 | 83 |
| rua do Quelhas | Ativo | €9,000,000 | €3,462 | 46.8% | 85 | 78 |
| rua do Barão, 19 | Ativo | €6,500,000 | €6,813 | 4.7% | 83 | 83 |
| Arroios · aff4ea | Ativo | €1,150,000 | €17,424 | 167.8% | 78 | 81 |
| Estrela · 8d9f5e | Ativo | €750,000 | €2,757 | 57.6% | 80 | 81 |
| Mediana | €3,825,000 | €5,138 | 21.0% | 82 | 81 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está sobrevalorizada a €5,400,000 em comparação com o valor justo de €3,803,737, resultando numa diferença significativa de 29,6%. Sem rendimento bruto, o investimento carece de potencial de fluxo de caixa imediato numa vizinhança que, embora desejável, não justifica o preço pedido. Buy-and-hold Manter esta propriedade a longo prazo pode não ser aconselhável dada a sua atual precificação, uma vez que o valor de mercado justo sugere um prémio de 29,6%. Apesar da sólida classificação de condição de 87/100, a falta de rendimento indica que este investimento pode não se comportar bem, mesmo numa área urbana próspera. Short-term vacation rental Este edifício de uso misto está com um preço muito elevado para uma estratégia de arrendamento de curta duração, com uma diferença de valor de 29,6% em relação ao valor justo. A ausência de rendimento bruto dificulta ainda mais a potencial rentabilidade deste empreendimento, tornando-o uma opção pouco atraente. Not ideal for A renovação com valor agregado não é aplicável aqui, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €3,803,737. Embora desfrute de boas classificações de vizinhança, a precificação atual anula os potenciais benefícios de quaisquer esforços de renovação.
Riscos
Risco de instabilidade dos inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco potencial de taxas de rotatividade ou vacância mais elevadas, o que pode afetar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 888 580 €
- Capital próprio necessário
- 1 568 580 €
- Prestação mensal
- 18 920 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -25 382 €
- Preço5 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões405 000 €
- Imposto do Selo (escritura)43 200 €
- Imposto do Selo (crédito)25 920 €
- Escritura, registo e banco14 460 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 29.6% acima do valor justo.
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