Apartamento T2, 65 m² em Porches, Lagoa
Apartamento T2 com 65 m² em Porches, Lagoa, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 122 827 €, 36% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², certificado energético F. Localizado em rua dos Areeiros, 1, freguesia de Porches, concelho de Lagoa, distrito de Faro. Cozinha charmosa com acabamentos de qualidade complementa os espaços de vida convidativos, todos inseridos numa comunidade fechada que aumenta o apelo deste apartamento moderno numa localização privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do valor justo, estimado em €122,827, indicando que está acima do valor justo em €157,173 (56.1%). Este diferencial sugere que a propriedade carece de fundamentos de investimento atrativos.
Avaliação
Valor justo estimado em €122,827 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €280,000 situa-se €157,173 (56.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua dos Areeiros, 1 de €246,610 (€3,794/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 78 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 73). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua dos Areeiros, 1
Base da zona €246,610 + condição +€508 + localização +€10,714 = valor justo estimado de €122,827 (€1,890/m²), uma diferença de €157,173 (56.1%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Areeiros, 1 | Imóvel em análise | €280,000 | €4,308 | — | 78 | 74 |
| rua José Moura Lapa | Ativo | €247,000 | €4,843 | 12.4% | 75 | 74 |
| Armação de Pêra · 0900e5 | Ativo | €279,000 | €2,818 | 34.6% | 65 | 73 |
| beco Casino Velho S / N | Ativo | €265,000 | €3,897 | 9.5% | 75 | 72 |
| rua 20 de Junho | Ativo | €275,000 | €3,481 | 19.2% | 80 | 70 |
| Mediana | €270,000 | €3,689 | 14.4% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada a €280,000 comparado a um valor justo de €122,827, apresentando uma lacuna significativa de 56.1%. Com um rendimento bruto de apenas 3.5%, investir aqui não capitalizaria na economia impulsionada pelo turismo tão eficazmente como investimentos alternativos. Long-term rental Com o preço pedido, este apartamento de 2 quartos não é financeiramente viável, especialmente com um valor justo de €122,827 e um rendimento de apenas 3.5%. A combinação de altos custos e uma atividade industrial local limitada sugere que a receita de aluguer a longo prazo não justificaria o preço da propriedade. Buy-and-hold Adquirir esta propriedade para uma estratégia de buy-and-hold parece imprudente, dado o seu significativo excesso do valor justo e um rendimento modesto de 3.5%. Ao longo do tempo, o retorno financeiro sobre o investimento provavelmente terá um desempenho inferior em comparação com propriedades alinhadas com o valor de mercado justo no mesmo mercado impulsionado pelo turismo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A classificação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica uma ocupação geralmente fiável; no entanto, se a classificação de estabilidade económica de 65/100 impactar o emprego local, pode ocorrer uma alta rotatividade de inquilinos, levando potencialmente a um aumento nas taxas de vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 304 340 €
- Capital próprio necessário
- 80 340 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -543 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras8379 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 56.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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