Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 71 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 115 883 €, 30,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 71 m², construído em 2003, certificado energético E. Localizado em rua 16 de Novembro, 2, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento no rés-do-chão possui uma característica única de fácil acesso para pessoas com dificuldades de mobilidade, complementado por abundante luz natural nas áreas de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo de €115,883, apresentando uma sobrevalorização de €94,117 (44.8%). A propriedade não é um investimento viável a este preço devido ao seu estado de sobrevalorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €115,883 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €210,000 situa-se €94,117 (44.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de rua 16 de Novembro, 2 de €181,334 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua 16 de Novembro, 2
Base da zona €181,334 + condição +€1,331 + localização +€1,804 = valor justo estimado de €115,883 (€1,632/m²), uma diferença de €94,117 (44.8%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 16 de Novembro, 2 | Imóvel em análise | €210,000 | €2,958 | — | 72 | 54 |
| Setúbal (São Sebastião) · f3602a | Ativo | €275,000 | €3,481 | 17.7% | 70 | 52 |
| rua dos Quatro Caminhos | Ativo | €295,000 | €3,352 | 13.3% | 74 | 48 |
| rua Flávio Resende | Ativo | €310,000 | €3,100 | 4.8% | 80 | 50 |
| Setúbal (São Sebastião) · 65a842 | Ativo | €242,500 | €3,368 | 13.9% | 78 | 49 |
| Mediana | €285,000 | €3,360 | 13.6% | 76 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de €210,000 para este apartamento de 2 quartos em Setúbal representa um risco significativo para o portfólio, pois está sobrevalorizado em 44.8% em comparação com o valor justo de €115,883. Com um rendimento bruto de apenas 4.1%, o retorno potencial não justifica o preço de compra elevado numa vizinhança que pontua apenas 54/100 em termos de desejo geral. Compra e retenção Adquirir esta propriedade para valorização a longo prazo é uma estratégia questionável, dado o seu espaço de valor justo e as condições abaixo do médio da comunidade, refletidas no 76/100 para a condição do imóvel, mas apenas 54/100 para a qualidade da vizinhança. À medida que a dinâmica rural-urbana de Setúbal pode suprimir o crescimento, manter este ativo pode levar a retornos abaixo do esperado ao longo do tempo.
Riscos
Risco Económico A combinação de uma pontuação de estabilidade económica de 50/100 sugere potenciais flutuações nas condições do mercado local que podem afetar a ocupação e os rendimentos de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 228 296 €
- Capital próprio necessário
- 60 296 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -325 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras8298 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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