Duplex em Misericórdia
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Duplex T4 com 395 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 5 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 859 989 €, 39,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T4 com 5 casas de banho de 395 m², construído em 2021, certificado energético A. Localizado freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A propriedade apresenta um elegante pátio interior, que melhora a privacidade ao mesmo tempo que oferece uma atmosfera exterior tranquila, e é complementada por três espaços de estacionamento dedicados para maior conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €5,250,000 está significativamente acima do valor justo de €1,859,989, representando uma situação sobrevalorizada de €3,390,011 (64,6%). Esta discrepância levanta preocupações para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,859,989 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €5,250,000 situa-se €3,390,011 (64.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €5,250,000 face à base da zona de Misericórdia, Lisbon, Lisbon de €2,360,915 (€5,977/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 92 · Dimensões das divisões 86). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 91/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 95 · Económico 95 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Misericórdia, Lisbon, Lisbon
Base da zona €2,360,915 + condição +€49,375 + localização +€255,104 = valor justo estimado de €1,859,989 (€4,709/m²), uma diferença de €3,390,011 (64.6%) face ao preço pedido de €5,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Misericórdia · f365ef | Imóvel em análise | €5,250,000 | €13,291 | — | 85 | 91 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €1,800,000 | €6,040 | 54.6% | 82 | 90 |
| largo do Rato | Ativo | €2,450,000 | €8,974 | 32.5% | 80 | 87 |
| largo do Contador Mor, 4 | Ativo | €3,870,000 | €8,413 | 36.7% | 79 | 81 |
| rua de São Bernardo | Ativo | €2,650,000 | €13,520 | 1.7% | 80 | 82 |
| Mediana | €2,550,000 | €8,694 | 34.6% | 80 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O elevado preço listado de €5,250,000 eclipsa significativamente o seu valor justo de €1,859,989, indicando que o potencial de rendimento do arrendamento de longo prazo a uma rentabilidade bruta de apenas 1.6% está desalinhado com as realidades do mercado. Com os preços atuais, este investimento carece da justificação financeira necessária para servir como uma oportunidade viável de arrendamento de longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo Embora a localização no centro de Lisboa seja atrativa, o preço da propriedade reflete uma discrepância substancial de 64.6% acima do valor justo, tornando a sua rentabilidade bruta de 1.6% menos atractiva para investimentos em arrendamento de férias de curto prazo. Consequentemente, esta propriedade não apresenta um forte caso de viabilidade para estadias de curto prazo, dado a sua sobrevalorização. Compra e manutenção A disparidade significativa entre o preço listado e o valor justo avaliado sugere que este duplex, apesar das classificações favoráveis do bairro, está sobrevalorizado a €5,250,000 e pode não conseguir fornecer os retornos desejados ao longo do tempo como investimento de compra e manutenção. Portanto, os potenciais investidores devem reconsiderar a viabilidade a longo prazo desta estratégia de manutenção à luz das condições do mercado atual.
Riscos
Potencial Rotação de Inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 85/100 sugere um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 725 050 €
- Capital próprio necessário
- 1 525 050 €
- Prestação mensal
- 17 707 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -18 307 €
- Preço5 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões393 750 €
- Imposto do Selo (escritura)42 000 €
- Imposto do Selo (crédito)25 200 €
- Escritura, registo e banco14 100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 64.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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