Moradia em Belém
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Moradia T6 com 720 m² em Belém, Lisbon, à venda por 5 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 3 209 170 €, 31,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 5 casas de banho de 720 m², construído em 1948, certificado energético D. Localizado em avenida da Torre de Belém, 15, freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Notável: A propriedade apresenta uma deslumbrante vista sobre o Rio Tejo, aumentando o seu apelo e oferecendo um cenário sereno para os interiores espaçosos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €5,950,000 está significativamente acima do valor justo de €3,209,170, resultando numa sobrevalorização de €2,740,830 (46.1%). Esta discrepância sugere que a propriedade não é um investimento sólido em relação ao seu verdadeiro valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €3,209,170 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €5,950,000 situa-se €2,740,830 (46.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €5,950,000 face à base da zona de avenida da Torre de Belém, 15 de €4,034,880 (€5,604/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida da Torre de Belém, 15
Base da zona €4,034,880 + condição +€56,250 + localização +€317,560 = valor justo estimado de €3,209,170 (€4,457/m²), uma diferença de €2,740,830 (46.1%) face ao preço pedido de €5,950,000.
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A casa de 6 quartos em Belém, Lisboa, está listada a €5,950,000, o que representa 46.1% acima do seu valor justo de €3,209,170. Dado o baixo rendimento bruto de 2.6%, esta propriedade não está posicionada de forma favorável para um potencial de rendimento a longo prazo. Arrendamento familiar O elevado preço de lista torna a propriedade menos atraente para famílias que procuram alugueres numa zona suburbana com boas ligações de transportes e comodidades. Com uma pontuação de 80/100 em condição, pode atrair algum interesse, mas não justifica a sua atual avaliação, tornando-se uma opção desafiadora para arrendamento familiar. Comprar e manter Embora a localização em Belém ofereça fortes comodidades e acesso ao emprego, a diferença entre o preço de mercado e o valor justo indica que esta estratégia de comprar e manter não é sustentável ao preço atual de €5,950,000. Investidores que se concentram na valorização a longo prazo teriam dificuldades em realizar um retorno lucrativo, dado que a propriedade está significativamente sobrevalorizada.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos Durante crises económicas, uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco de aumento na rotatividade, o que pode impactar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 6 525 315 €
- Capital próprio necessário
- 1 765 315 €
- Prestação mensal
- 20 068 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -17 777 €
- Preço5 950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões446 250 €
- Imposto do Selo (escritura)47 600 €
- Imposto do Selo (crédito)28 560 €
- Escritura, registo e banco15 780 €
- Obras37 125 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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