Edifício de uso misto, 103 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Edifício de uso misto com 103 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 199 092 €, 29,3% abaixo do preço pedido. Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e garagem.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 2 casas de banho de 103 m², construído em 2026. Localizado em rua da Nau São Rafael, 3, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade apresenta um layout moderno em open-space que integra harmoniosamente uma cozinha totalmente equipada com eletrodomésticos Bosch na área de estar, melhorando tanto a funcionalidade como a atratividade estética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €340,000 excede o valor justo de €199,092 em €140,908, marcando a propriedade como sobrevalorizada em 41.4%. Este preço, bem acima do valor intrínseco, não está alinhado com as tendências do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €199,092 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €340,000 situa-se €140,908 (41.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de rua da Nau São Rafael, 3 de €307,043 (€2,981/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 80 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Nau São Rafael, 3
Base da zona €307,043 + condição +€5,633 + localização +€16,299 = valor justo estimado de €199,092 (€1,933/m²), uma diferença de €140,908 (41.4%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Nau São Rafael, 3 | Imóvel em análise | €340,000 | €3,301 | — | 80 | 73 |
| Barreiro e Lavradio · aff4c4 | Ativo | €1,990,000 | €5,923 | 79.4% | — | 75 |
| rua Dom Afonso de Albuquerque | Ativo | €1,350,000 | €2,922 | 11.5% | — | 73 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · aff4c2 | Ativo | €600,000 | €2,105 | 36.2% | 57 | 67 |
| rua de Moçambique, 63 | Ativo | €225,000 | €4,412 | 33.7% | 76 | 75 |
| Mediana | €975,000 | €3,667 | 11.1% | 67 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade, com um preço de €340,000, está significativamente sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €199,092, apresentando uma diferença de 41,4%. Com um rendimento bruto de 0%, este investimento carece do retorno de arrendamento atrativo normalmente procurado em estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento Familiar A €340,000, a propriedade está avaliada bem acima do seu valor justo de €199,092, com uma diferença preocupante de 41,4%. Embora esteja localizada numa área segura e amigável para famílias, com boas escolas locais, a ausência de rendimento torna este investimento em arrendamento familiar pouco atrativo. Compra e Manutenção A estratégia de compra e manutenção para a propriedade é prejudicada pelo seu preço sobrevalorizado de €340,000 em comparação ao valor justo de €199,092, indicando uma diferença substancial de 41,4%. Embora esta propriedade esteja situada num subúrbio com acesso às comodidades de Lisboa, oferecer um rendimento bruto de zero diminui a viabilidade do investimento a longo prazo.
Riscos
Exposição Económica A propriedade enfrenta um risco devido à sua pontuação de estabilidade económica de 70, indicando potenciais flutuações na procura do mercado que podem impactar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 369 134 €
- Capital próprio necessário
- 97 134 €
- Prestação mensal
- 1142 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1453 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras7966 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 41.4% acima do valor justo.
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