Moradia T2, 56 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia
Moradia T2 com 56 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 259 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 23 949 €, 47,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 56 m², construído em 1962, certificado energético D. Localizado freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um espaço adicional versátil adequado para acomodar uma segunda habitação T2, aumentando o seu potencial de investimento enquanto desfruta de vistas panorâmicas sobre o Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €259,000 está significativamente acima do valor justo de €23,949, representando um prémio de €235,051 (90.8%). A propriedade é assim considerada sobrevalorizada com base na avaliação atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €23,949 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €259,000 situa-se €235,051 (90.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €259,000 face à base da zona de Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, Porto de €151,480 (€2,705/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 41/100 (Condição 35 · Materiais 45 · Dimensões das divisões 48). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, Porto
Base da zona €151,480 + condição -€30,188 + localização +€3,064 = valor justo estimado de €23,949 (€428/m²), uma diferença de €235,051 (90.8%) face ao preço pedido de €259,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oliveira do Douro · 6d5439 | Imóvel em análise | €259,000 | €4,625 | — | 35 | 65 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 1e607d | Ativo | €299,000 | €3,738 | 19.2% | 42 | 72 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 957079 | Ativo | €249,000 | €3,557 | 23.1% | 30 | 73 |
| Oliveira do Douro · ba3d50 | Ativo | €210,000 | €3,750 | 18.9% | 40 | 73 |
| rua de Miragaia | Ativo | €1,220,000 | €4,880 | 5.5% | — | 75 |
| Mediana | €274,000 | €3,744 | 19.0% | 40 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Oliveira do Douro está sobrevalorizada, com uma diferença significativa de 90,8% em relação ao seu valor justo, o que diminui o potencial para rentabilidade no arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,9% e uma pontuação de 65/100 na vizinhança, este investimento carece de retornos atrativos para uma renda sustentada. Compra e manutenção Dada a sua atual sobrevalorização de 90,8% acima do valor justo, manter esta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode não gerar uma apreciação de capital satisfatória a curto prazo. A classificação de condição abaixo do par, de 41/100, complica ainda mais as perspetivas de valor a longo prazo, tornando-a uma escolha arriscada para estratégias de compra e manutenção. Arrendamento familiar O alto preço pedido reflete uma sobrevalorização significativa em relação ao valor justo, o que pode afastar as famílias em busca de opções de arrendamento acessíveis. Além disso, com a condição da propriedade classificada em 41/100, pode ter dificuldades em atrair inquilinos familiares que procuram espaços habitacionais de qualidade.
Riscos
Risco de Vazio Potencial A propriedade pode enfrentar uma maior rotatividade e vagas devido a uma pontuação média de estabilidade econômica e de inquilinos de 65, indicando vulnerabilidade em manter uma receita de aluguel constante.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 579 €
- Capital próprio necessário
- 105 379 €
- Prestação mensal
- 874 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -455 €
- Preço259 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8736 €
- Imposto do Selo (escritura)2072 €
- Imposto do Selo (crédito)1243 €
- Escritura, registo e banco2122 €
- Obras39 406 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (41/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 90.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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