Apartamento T4, 100 m² em Pinhal Novo, Palmela
Apartamento T4 com 100 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 299 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 154 591 €, 32,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 0 casas de banho de 100 m². Localizado freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento dispõe de dois varandas que aumentam o espaço de vida ao ar livre, e um guarda-roupa embutido no hall maximiza a eficiência de armazenamento na disposição.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,500 está significativamente acima do valor justo de €154,591, representando uma situação de sobrevalorizada de €144,909 (48,4%). Esta discrepância indica potenciais desafios para alcançar um retorno de investimento justificado. Buy-to-flip angle. Dada a avaliação atual, uma estratégia de compra para revenda enfrentaria dificuldades considerando as possibilidades de revenda e a concorrência do mercado; os custos do investimento podem não justificar a margem antecipada. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0%, a estratégia de rendimento de aluguel carece de viabilidade financeira imediata, tornando-a inadequada para um investimento buy-to-let lucrativo nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €154,591 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €299,500 situa-se €144,909 (48.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,500 face à base da zona de Pinhal Novo, Palmela, Setúbal de €244,500 (€2,445/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 74 · Materiais 68 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 51/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Pinhal Novo, Palmela, Setúbal
Base da zona €244,500 + condição -€4,844 + localização +€635 = valor justo estimado de €154,591 (€1,546/m²), uma diferença de €144,909 (48.4%) face ao preço pedido de €299,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pinhal Novo · 6d54b8 | Imóvel em análise | €299,500 | €2,995 | — | 74 | 51 |
| Pinhal Novo · 6fb925 | Ativo | €377,900 | €3,149 | 5.1% | 74 | 50 |
| Pinhal Novo · f366f4 | Ativo | €395,000 | €3,657 | 22.1% | — | 49 |
| rua de Cabo Verde | Ativo | €265,000 | €2,819 | 5.9% | — | 55 |
| rua 7 Fevereiro | Ativo | €299,900 | €2,884 | 3.7% | 70 | 55 |
| Mediana | €338,900 | €3,017 | 0.7% | 72 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Pinhal Novo está sobrevalorizada a €299,500 em comparação com um valor justo de €154,591, indicando uma diferença de 48,4%. Além disso, com um rendimento de 0% bruto, a viabilidade financeira de uma estratégia de arrendamento de longo prazo torna-se severamente comprometida. Compra e manutenção Dada a significativa diferença de avaliação e uma pontuação de condição de 72/100, manter esta propriedade não é recomendado, pois não representa uma estratégia de investimento sólida. A falta de rendimento, juntamente com uma listagem sobrevalorizada, diminui ainda mais o seu apelo para uma abordagem de compra e manutenção. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares valorizem normalmente tanto o espaço como as comodidades locais, o status sobrevalorizado da propriedade a €299,500, em contraste com o seu baixo valor justo, sugere que os retornos potenciais podem ser decepcionantes. Além disso, a pontuação do bairro de 51/100 indica uma falta de apelo que pode desmotivar potenciais inquilinos familiares, tornando esta estratégia menos atrativa.
Riscos
Risco de Recessão Económica A propriedade está em risco devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 55/100, indicando uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas que poderiam afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 336 201 €
- Capital próprio necessário
- 96 601 €
- Prestação mensal
- 1010 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1281 €
- Preço299 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 571 €
- Imposto do Selo (escritura)2396 €
- Imposto do Selo (crédito)1438 €
- Escritura, registo e banco2219 €
- Obras19 078 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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