Moradia T2, 51 m² em Pinhal Novo, Palmela
Moradia T2 com 51 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 45 612 €, 43,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 51 m². Localizado em rua Vasco da Gama, 13, freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui um generoso quintal de 58.80 m², oferecendo amplo espaço exterior para lazer e potencial paisagístico, aumentando o seu apelo como investimento numa localização tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €195,000 está significativamente acima do valor justo de €45,612, indicando um estado de sobrevalorizada com uma diferença de €149,388 (76.6%). Esta discrepância sugere que compradores em potencial devem ser cautelosos.
Avaliação
Valor justo estimado em €45,612 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €195,000 situa-se €149,388 (76.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €195,000 face à base da zona de rua Vasco da Gama, 13 de €130,458 (€2,558/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 30/100 (Condição 28 · Materiais 32 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 51/100 (Mercado habitacional 45 · Serviços 55 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Vasco da Gama, 13
Base da zona €130,458 + condição -€35,700 + localização +€324 = valor justo estimado de €45,612 (€894/m²), uma diferença de €149,388 (76.6%) face ao preço pedido de €195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vasco da Gama, 13 | Imóvel em análise | €195,000 | €3,824 | — | 28 | 51 |
| Palmela · 4a81f8 | Ativo | €570,000 | €4,101 | 7.2% | 50 | 54 |
| rua da Alfazema, 61 | Ativo | €180,000 | €1,800 | 52.9% | — | 53 |
| Pinhal Novo · 93728c | Ativo | €349,500 | €4,854 | 27.0% | 68 | 55 |
| rua Salgueiro Maia | Ativo | €449,000 | €2,314 | 39.5% | 55 | 54 |
| Mediana | €399,250 | €3,208 | 16.1% | 55 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem atual de €195,000 excede significativamente o valor justo de €45,612, refletindo uma diferença de 76,6% que indica que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 4,4%, o potencial de arrendamento a longo prazo não justifica o preço de compra inflacionado numa área rural com atividade económica limitada. Renovação com valor agregado Investir em renovações para esta propriedade pode oferecer melhorias potenciais, mas a avaliação atual coloca-a num ponto de preço muito elevado a €195,000 em comparação com um valor justo de €45,612. Dada a classificação de condição de 30/100, os custos associados às renovações necessárias podem não proporcionar um retorno suficiente sobre o investimento, tornando esta estratégia arriscada num mercado sobrevalorizado. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha potencial para servir como arrendamento familiar, a diferença substancial entre o seu preço de listagem e o valor justo sugere que está sobrevalorizada a €195,000. Além disso, com uma classificação de qualidade do bairro de 51/100, atrair inquilinos a longo prazo pode ser um desafio sem uma estratégia de preços atraente que se alinhe com a realidade do mercado local.
Riscos
Risco de Alta Vacância A baixa classificação de estabilidade económica de 40/100, combinada com uma classificação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indica uma potencial rotatividade significativa de inquilinos, aumentando a probabilidade de períodos de vacância prolongados e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 247 052 €
- Capital próprio necessário
- 91 052 €
- Prestação mensal
- 663 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -313 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras43 265 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (30/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 76.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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