Apartamento T2, 116 m² em Olhão
Apartamento T2 com 116 m² em Olhão, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 192 491 €, 22,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 116 m², certificado energético C. Localizado em rua Vasco da Gama, freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento dispõe de amplas varandas acessíveis a partir de todos os quartos e de um terraço comum com vistas deslumbrantes sobre o mar, perfeito para desfrutar dos pores do sol algarvios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €270,000 está significativamente acima do valor justo de €192,491, resultando numa avaliação como sobrevalorizada de €77,509 (28.7%). Este preço elevado não apresenta uma oportunidade de investimento viável. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda seria desafiadora, dada a alta custo de aquisição; a propriedade exigiria uma valorização substancial para alcançar uma revenda lucrativa no atual ambiente de mercado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 5.2% (~€1,170/mês), a propriedade poderia potencialmente proporcionar uma receita de aluguer decente, apelando tanto para alugueres de férias de curto prazo quanto para inquilinos de longo prazo, devido à sua localização próxima a pontos turísticos no Algarve.
Avaliação
Valor justo estimado em €192,491 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €77,509 (28.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Vasco da Gama de €330,716 (€2,851/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 68 · Materiais 63 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Vasco da Gama
Base da zona €330,716 + condição -€17,038 + localização +€10,357 = valor justo estimado de €192,491 (€1,659/m²), uma diferença de €77,509 (28.7%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vasco da Gama | Imóvel em análise | €270,000 | €2,328 | — | 68 | 63 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €255,000 | €2,452 | 5.3% | 60 | 61 |
| Quelfes · 49b7b7 | Ativo | €290,000 | €2,589 | 11.2% | 74 | 60 |
| avenida da República S / N | Ativo | €259,000 | €2,564 | 10.2% | 72 | 71 |
| estrada de Quelfes | Ativo | €299,500 | €2,186 | 6.1% | 73 | 71 |
| Mediana | €274,500 | €2,508 | 7.8% | 73 | 66 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O apartamento de 2 quartos em Olhão está sobrevalorizado a €270,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €192,491 em 28.7%. Com um rendimento bruto de 5.2%, o retorno sobre o investimento para um aluguel de férias parece limitado neste mercado. Long-term rental A um preço de lista que está 28.7% acima do seu valor justo, esta propriedade não está posicionada favoravelmente para oportunidades de aluguer a longo prazo. O rendimento bruto atual de 5.2% não compensa adequadamente o prémio sobre o seu valor justo, tornando este investimento menos atraente. Buy-and-hold A propriedade, atualmente sobrevalorizada, apresenta um desvio de 28.7% em relação ao seu valor justo, diminuindo seu potencial de valorização em uma estratégia de compra e manutenção. Com uma pontuação de condição de 66/100 e uma pontuação de vizinhança de 63/100, o investimento carece do catalisador de crescimento futuro necessário para justificar o custo inicial mais alto.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, a propriedade pode ser vulnerável a flutuações na economia local, o que pode afetar a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 319 636 €
- Capital próprio necessário
- 103 636 €
- Prestação mensal
- 918 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -289 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras34 527 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 28.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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