Apartamento T2, 88 m² em Ermesinde, Valongo
Apartamento T2 com 88 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 89 537 €, 39,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 88 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui uma varanda espaçosa, ideal para desfrutar do sol da tarde, e está convenientemente localizado perto de transportes públicos, melhorando a acessibilidade para os deslocamentos diários.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 excede significativamente o valor justo de €89,537, representando uma sobrevalorização de €160,463 (64.2%). Isso indica que a propriedade não é um investimento sólido com base no seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €89,537 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €250,000 situa-se €160,463 (64.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €217,096 (€2,467/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 46/100 (Condição 42 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 48). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ermesinde, Valongo, Porto
Base da zona €217,096 + condição -€40,563 + localização +€6,899 = valor justo estimado de €89,537 (€1,017/m²), uma diferença de €160,463 (64.2%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 0dcf03 | Imóvel em análise | €250,000 | €2,841 | — | 42 | 64 |
| rua Bento de Jesus Caraça | Ativo | €219,000 | €3,129 | 10.1% | 49 | 74 |
| Ermesinde · 6fb830 | Ativo | €170,000 | €4,250 | 49.6% | 60 | 73 |
| Ermesinde · 25f572 | Ativo | €200,000 | €2,740 | 3.6% | 35 | 69 |
| rua Bento de Jesus Caraça | Ativo | €219,000 | €3,129 | 10.1% | — | 68 |
| Mediana | €209,500 | €3,129 | 10.1% | 49 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €250,000, significativamente acima do seu valor justo de €89,537, indicando um prémio de 64.2%. Com um rendimento bruto de apenas 3.9%, este investimento provavelmente não gerará retornos satisfatórios a longo prazo. Comprar e manter Dada a sua sobrevalorização relativamente ao valor justo de mercado, manter esta propriedade à espera de valorização pode não trazer os benefícios esperados. A pontuação de condição da propriedade de 46/100 diminui ainda mais a sua atratividade como ativo a longo prazo. Arrendamento para famílias Embora o subúrbio tenha uma procura habitacional estável, a significativa diferença entre a lista de mercado e o valor justo torna esta propriedade menos apelativa para arrendamento familiar. O baixo rendimento e a qualidade média do bairro sugerem que a receita de aluguer potencial pode não cobrir adequadamente os custos do investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e impactar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 318 212 €
- Capital próprio necessário
- 118 212 €
- Prestação mensal
- 850 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -510 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras54 806 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (46/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 64.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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