Moradia T2, 145 m² em Igreja Nova e Cheleiros, Mafra
Moradia T2 com 145 m² em Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 321 581 €, 27% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 145 m², construído em 2001, certificado energético D. Localizado freguesia de Igreja Nova e Cheleiros, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Esta propriedade conta com uma ampla área de lazer exterior, ideal para entreter, além de árvores de fruta que aumentam o seu atrativo e conexão com a natureza.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €510,000 está significativamente acima do valor justo de €321,581, indicando uma sobrevalorização de €188,419 (36.9%). Esta discrepância sugere uma falta de alinhamento entre as expectativas de mercado e a avaliação realista.
Avaliação
Valor justo estimado em €321,581 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €510,000 situa-se €188,419 (36.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, Lisbon de €451,965 (€3,117/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 58/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Igreja Nova e Cheleiros, Mafra, Lisbon
Base da zona €451,965 + condição +€453 + localização +€9,957 = valor justo estimado de €321,581 (€2,218/m²), uma diferença de €188,419 (36.9%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Igreja Nova e Cheleiros · 65a6b8 | Imóvel em análise | €510,000 | €3,517 | — | 73 | 58 |
| rua de Paris | Ativo | €670,000 | €3,508 | 0.3% | 73 | 71 |
| rua Minhoto, 21 | Ativo | €479,000 | €4,696 | 33.5% | 72 | 69 |
| rua da Fundação | Ativo | €379,900 | €4,317 | 22.7% | 74 | 69 |
| Milharado · 4a8224 | Ativo | €250,000 | €3,788 | 7.7% | 70 | 69 |
| Mediana | €429,450 | €4,053 | 15.2% | 73 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 2,8% indica um baixo potencial de retorno, tornando-a menos atrativa para investimentos a longo prazo no mercado atual. Com um gap em relação ao valor justo de 36,9%, a casa está posicionada acima das expectativas de mercado razoáveis. Arrendamento familiar Dada a sua classificação de condição de 75/100, a propriedade pode atrair famílias à procura de espaço de habitação adequado, mas o preço pedido ultrapassa o valor justo. A pontuação de 58/100 para o bairro sugere um apelo misto, o que pode dificultar a procura sustentada por inquilinos familiares. Comprar e manter Como um investimento de comprar e manter, esta propriedade enfrenta desafios devido à sua natureza sobrevalorizada, uma vez que a avaliação supera significativamente as condições de mercado justo. O rendimento bruto de 2,8% não compensa o desembolso inicial de capital, reduzindo a atratividade do investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 60/100, existe um risco elevado de flutuações de rendimento e potenciais problemas de vacância devido a uma base de inquilinos pouco fiável e condições económicas incertas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 566 791 €
- Capital próprio necessário
- 158 791 €
- Prestação mensal
- 1787 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1243 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras19 439 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.9% acima do valor justo.
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