Edifício de uso misto, 177 m² em Ericeira, Mafra
Edifício de uso misto com 177 m² em Ericeira, Mafra, à venda por 725 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 372 880 €, 32,7% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, pés-direitos altos e pavimento flutuante.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 2 casas de banho de 177 m², construído em 1988. Localizado freguesia de Ericeira, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A loja no rés-do-chão gera rendimento de aluguer imediato, enquanto a proximidade do apartamento a comodidades locais aumenta a sua atratividade tanto para habitação como para oportunidades de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €725,000 excede significativamente o valor justo de €372,880 em €352,120, o que se traduz numa sobrevalorização de 48.6%. Isto torna a propriedade não viável como investimento ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €372,880 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €725,000 situa-se €352,120 (48.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €725,000 face à base da zona de Ericeira, Mafra, Lisbon de €735,081 (€4,153/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 83 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 56/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 58). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ericeira, Mafra, Lisbon
Base da zona €735,081 + condição +€13,828 + localização +€8,415 = valor justo estimado de €372,880 (€2,107/m²), uma diferença de €352,120 (48.6%) face ao preço pedido de €725,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ericeira · 5230a7 | Imóvel em análise | €725,000 | €4,096 | — | 78 | 56 |
| rua Doutor Eduardo Burnay, 59 | Ativo | €985,000 | €4,925 | 20.2% | 73 | 55 |
| rua da Assunção | Ativo | €450,000 | €6,429 | 56.9% | 76 | 60 |
| rua Mira Parque, 2 | Ativo | €360,000 | €5,373 | 31.2% | 70 | 56 |
| Ericeira · 388ad0 | Ativo | €595,000 | €3,563 | 13.0% | 73 | 60 |
| Mediana | €522,500 | €5,149 | 25.7% | 73 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €725,000, excedendo significativamente o valor justo de €372,880, criando uma lacuna substancial de 48,6%. Dada a atual rentabilidade de 0% bruta e a classificação média do bairro de 56/100, é improvável que atraia inquilinos a longo prazo a este preço. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção não é aconselhável devido à sua lacuna de 48,6% em relação ao valor justo, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. A combinação de uma percepção de qualidade baixa dos inquilinos na vizinhança e a falta de receita de aluguel esperada diminui a sua atratividade como investimento a longo prazo.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 60/100 combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 58/100 indica uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas e rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 790 147 €
- Capital próprio necessário
- 210 147 €
- Prestação mensal
- 2445 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3090 €
- Preço725 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões43 500 €
- Imposto do Selo (escritura)5800 €
- Imposto do Selo (crédito)3480 €
- Escritura, registo e banco3240 €
- Obras9127 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (58) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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