Apartamento T3, 120 m² em Mexilhoeira Grande, Portimão
Apartamento T3 com 120 m² em Mexilhoeira Grande, Portimão, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 230 847 €, 21,1% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 120 m², construído em 2015, certificado energético B. Localizado freguesia de Mexilhoeira Grande, concelho de Portimão, distrito de Faro. Característica Única: Este apartamento inclui um terraço privado com vistas panorâmicas e está localizado num empreendimento que oferece comodidades de hotel 5 estrelas, elevando o luxo e o potencial de aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está significativamente acima do valor justo de €230,847, revelando uma sobrevalorização de €84,153 (26.7%). Esta discrepância sugere que ajustes de preço são provavelmente necessários para uma posição de mercado mais apelativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €230,847 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €315,000 situa-se €84,153 (26.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de Mexilhoeira Grande, Portimão, Faro de €328,920 (€2,741/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 80 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 77 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 67). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Mexilhoeira Grande, Portimão, Faro
Base da zona €328,920 + condição +€7,500 + localização +€17,307 = valor justo estimado de €230,847 (€1,924/m²), uma diferença de €84,153 (26.7%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mexilhoeira Grande · 6c7b0e | Imóvel em análise | €315,000 | €2,625 | — | 80 | 71 |
| Mexilhoeira Grande · 93739e | Ativo | €195,000 | €1,950 | 25.7% | 74 | 73 |
| Mexilhoeira Grande · 93732c | Ativo | €245,000 | €2,008 | 23.5% | 80 | 74 |
| rua das Palmeiras, 99 | Ativo | €395,000 | €2,842 | 8.3% | 70 | 70 |
| Mexilhoeira Grande · b7c12b | Ativo | €260,000 | €3,421 | 30.3% | 75 | 71 |
| Mediana | €252,500 | €2,425 | 7.6% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 26,7% em relação ao seu valor justo, o que reduz o potencial de um investimento lucrativo num mercado sazonal dependente do turismo. Dado que a rentabilidade bruta é atualmente de 0%, esta estratégia pode levar a retornos financeiros dececionantes a curto prazo. Compra e manutenção Com um valor justo de €230,847, a aquisição deste apartamento por €315,000 apresenta um risco considerável, dado a dinâmica do mercado atual em que as variações sazonais afetam a demanda de inquilinos. Manter uma propriedade sobrevalorizada pode resultar em uma valorização mínima e dificultar o crescimento de capital a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja localizado numa área com boas comodidades e uma classificação de condição razoável de 79/100, o seu status de sobrevalorização não está alinhado com as expectativas de inquilinos familiares que buscam um valor de mercado justo. Uma rentabilidade bruta de 0% sugere ainda que esta propriedade não atenderá os objetivos financeiros para um modelo de arrendamento familiar estável.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco devido a uma classificação de estabilidade económica moderada de 65/100, indicando potenciais flutuações nas condições económicas locais que podem afetar a retenção de inquilinos e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 342 194 €
- Capital próprio necessário
- 90 194 €
- Prestação mensal
- 1062 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1356 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras8250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (67) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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