Penthouse T3, 109 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira
Penthouse T3 com 109 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 560 896 €, 34% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Penthouse T3 com 3 casas de banho de 109 m², no 3º andar, construído em 2003, certificado energético B. Localizado em rua da República, 21, freguesia de Albufeira e Olhos de Água, concelho de Albufeira, distrito de Faro. Características Notáveis: O penthouse inclui um terraço na cobertura virado a sul com área de churrasqueira e vistas panorâmicas para o mar, aumentando a sua atratividade para reuniões sociais e atividades de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €850,000 está significativamente acima do valor justo de €560,896, indicando um prémio de €289,104 (51.5%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €560,896 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €850,000 situa-se €289,104 (51.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de rua da República, 21 de €479,178 (€4,396/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €479,178, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €560,896 (€5,146/m²), uma diferença de €289,104 (51.5%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da República, 21 | Imóvel em análise | €850,000 | €7,798 | — | 73 | 71 |
| Albufeira e Olhos de Água · 91140e | Ativo | €600,000 | €4,000 | 48.7% | 88 | 71 |
| Quarteira · 82c6e2 | Ativo | €650,000 | €5,417 | 30.5% | — | 72 |
| rua dos Ibíscos | Ativo | €390,000 | €4,875 | 37.5% | 80 | 73 |
| Albufeira e Olhos de Água · dc1514 | Ativo | €795,000 | €4,321 | 44.6% | 78 | 70 |
| Mediana | €625,000 | €4,598 | 41.0% | 80 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Apesar da forte procura de arrendamento impulsionada pelo turismo na região, o preço de listagem deste penthouse de €850,000 está significativamente acima do valor justo de €560,896, indicando que está sobrevalorizada em 51,5%. Um rendimento bruto de 0% ressalta ainda mais a inadequação deste investimento para rendimento de arrendamento a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo Embora a localização do penthouse no Algarve sugira potencial para arrendamentos de férias a curto prazo, o preço de pedido de €850,000 excede o valor de mercado justo de €560,896, marcando-o como sobrevalorizado e diminuindo a atratividade para esta estratégia. Com rendimento bruto zero, a viabilidade financeira de operar esta propriedade como arrendamento de férias é, no melhor cenário, questionável. Compra e manutenção Embora a estratégia de compra e manutenção dependa tipicamente da valorização a longo prazo, esta propriedade a €850,000 está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €560,896, criando um gap significativo de 51,5%. Dado o rendimento bruto estagnado de 0%, a propriedade não oferece retornos adequados para investidores que desejam mantê-la a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica potenciais flutuações nas condições do mercado, que podem afetar a procura de arrendamento e o rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 927 972 €
- Capital próprio necessário
- 247 972 €
- Prestação mensal
- 2867 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3522 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
- Obras12 552 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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