Apartamento T2, 72 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T2 com 72 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 245 525 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², no 3º andar, construído em 1988. Localizado em rua Mormugão, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento apresenta uma ampla área de estar com grandes janelas que proporcionam abundante luz natural e uma varanda que oferece vistas pitorescas da encantadora paisagem de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está €24,475 (10.0%) acima do valor justo de €245,525, indicando que a propriedade está bem posicionada em relação ao seu valor de mercado. Isso reflete uma oportunidade equilibrada nas atuais condições de mercado. Buy-to-flip angle. A propriedade pode ser posicionada para uma revenda lucrativa após renovação, aproveitando o potencial de crescimento da área. O alvo de um comprador de maior nível pode resultar num retorno maior após melhorias nas acabamentos do apartamento. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €855/mês, a propriedade apresenta um rendimento bruto de 3.8%. Esta estratégia de aluguel de longo prazo é favorável, especialmente numa vizinhança mista com potencial demanda por habitação.
Avaliação
Valor justo estimado em €245,525 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €24,475 (10.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Mormugão de €207,074 (€2,876/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €207,074, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €245,525 (€3,410/m²), uma diferença de €24,475 (10.0%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mormugão | Imóvel em análise | €270,000 | €3,750 | — | 65 | 49 |
| avenida Bento Jesus Caraça | Ativo | €219,500 | €3,228 | 13.9% | 70 | 59 |
| Setúbal (São Sebastião) · b7c263 | Ativo | €239,000 | €2,812 | 25.0% | — | 42 |
| Setúbal (São Sebastião) · 938516 | Ativo | €275,000 | €3,767 | 0.5% | — | 56 |
| Setúbal (São Sebastião) · 4a45a5 | Ativo | €229,900 | €3,592 | 4.2% | 72 | 45 |
| Mediana | €234,450 | €3,410 | 9.1% | 71 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade está ao preço justo a €270,000, com um valor justo de €245,525, indicando uma diferença de 10,0%. Com um rendimento bruto de 3,8%, pode não maximizar os retornos para investimento a longo prazo numa área classificada com 49/100 em termos de amenidades e qualidade do inquilino. Compra e manutenção A valoração do apartamento está alinhada com o seu valor de mercado justo, o que sugere que é uma opção razoável para uma estratégia de compra e manutenção. No entanto, o rendimento bruto modesto de 3,8% e a classificação do bairro indicam que a valorização futura pode ser limitada.
Riscos
Risco de baixa retenção de inquilinos: Com um índice de estabilidade dos inquilinos de 45/100, existe um risco significativo de altas taxas de rotatividade, levando a períodos de vacância prolongados e potenciais perdas de receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 303 425 €
- Capital próprio necessário
- 87 425 €
- Prestação mensal
- 918 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -494 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras18 315 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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