Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T1 com 46 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 205 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 175 733 €, 14,3% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 46 m². Localizado em travessa do Garim, 4, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A renovação do apartamento priorizou um design funcional, garantindo conformidade com os requisitos de acessibilidade, enquanto preserva o charme da estrutura histórica, situada a passos da Avenida Luísa Todi e dos cafés à beira-mar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €205,000 está significativamente acima do valor justo de €175,733, indicando que está sobrevalorizada em €29,267 (16,7%). Esta discrepância sugere que investidores potenciais podem precisar negociar agressivamente para encontrar um preço de compra adequado.
Avaliação
Valor justo estimado em €175,733 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €205,000 situa-se €29,267 (16.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €205,000 face à base da zona de travessa do Garim, 4 de €142,785 (€3,104/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €142,785, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €175,733 (€3,820/m²), uma diferença de €29,267 (16.7%) face ao preço pedido de €205,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa do Garim, 4 | Imóvel em análise | €205,000 | €4,457 | — | 70 | 49 |
| rua Gregório Lopes, 31 | Ativo | €219,000 | €4,867 | 9.2% | 72 | 58 |
| Setúbal (São Sebastião) · 6fb95c | Ativo | €228,000 | €3,800 | 14.7% | 72 | 46 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 49b97e | Ativo | €290,000 | €4,531 | 1.7% | — | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · dc15e8 | Ativo | €265,000 | €3,272 | 26.6% | 72 | 49 |
| Mediana | €246,500 | €4,166 | 6.5% | 72 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a propriedade estar listada por €205,000 contra um valor justo de €175,733, é claro que o potencial de rendimento de 4.7% no arrendamento a longo prazo é diminuído pela marcação de 16.7% acima do valor justo. A localização rural, aliada à diversidade económica limitada, enfraquece o apelo do arrendamento, sugerindo que garantir inquilinos fiáveis pode ser desafiador. Compra e manutenção Embora a estratégia de compra e manutenção normalmente dependa da valorização da propriedade ao longo do tempo, a listagem atual deste apartamento significativamente acima do valor justo aponta para uma potencial estagnação ou depreciação num mercado rural. Como a vizinhança possui uma classificação baixa de 49/100, os riscos do investimento tornam-se menos favoráveis, minimizando a trajetória de crescimento a longo prazo esperada com tal estratégia.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 40/100 indica um alto risco de flutuações de mercado que poderiam impactar negativamente a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 219 869 €
- Capital próprio necessário
- 55 869 €
- Prestação mensal
- 691 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -236 €
- Preço205 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4956 €
- Imposto do Selo (escritura)1640 €
- Imposto do Selo (crédito)984 €
- Escritura, registo e banco1992 €
- Obras5298 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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