Apartamento T2, 85 m² em Portimão
Apartamento T2 com 85 m² em Portimão, à venda por 888 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 374 970 €, 57,8% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 85 m², no 5º andar, construído em 1986, certificado energético D. Localizado em avenida Tomás Cabreira, 8, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento possui uma localização exclusiva em primeira linha na Praia da Rocha, oferecendo uma varanda privada para desfrutar de vistas do nascer e pôr do sol do oceano, tornando-se uma joia costeira rara.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €888,000 está significativamente acima do valor justo de €374,970, representando um prémio de €513,030 ou 136,8%. Esta propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €374,970 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €888,000 situa-se €513,030 (136.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €888,000 face à base da zona de avenida Tomás Cabreira, 8 de €357,324 (€4,204/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €357,324, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €374,970 (€4,411/m²), uma diferença de €513,030 (136.8%) face ao preço pedido de €888,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Tomás Cabreira, 8 | Imóvel em análise | €888,000 | €10,447 | — | 60 | 69 |
| avenida Tomás Cabreira | Ativo | €887,000 | €13,646 | 30.6% | — | 75 |
| Ferragudo · be91f0 | Ativo | €395,000 | €4,438 | 57.5% | 70 | 75 |
| Portimão · 956ee1 | Ativo | €222,000 | €2,921 | 72.0% | 68 | 73 |
| travessa de Olivença, 8 | Ativo | €260,000 | €4,262 | 59.2% | 66 | 73 |
| Mediana | €327,500 | €4,350 | 58.4% | 68 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo O apartamento de 2 quartos em Portimão está avaliado em €888,000, significativamente acima do valor justo de €374,970, indicando uma sobrevalorização de 136,8%. Com um rendimento bruto de apenas 1,6%, esta propriedade não está posicionada para retornos saudáveis no mercado de arrendamento de curto prazo, dado o competitivo mercado de arrendamento impulsionado pelo turismo. Compra e manutenção A um preço de €888,000, a propriedade está substancialmente sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €374,970, limitando o potencial de valorização numa estratégia de compra e manutenção. Com uma classificação de condição de 65/100 e um rendimento bruto de apenas 1,6%, o investimento carece dos fundamentos necessários para suportar um crescimento a longo prazo. Arrendamento de longo prazo O preço pedido de €888,000 ultrapassa muito o valor justo de €374,970, representando uma valorização significativa que retira viabilidade a uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Além disso, um rendimento bruto de 1,6% sugere uma receita de arrendamento insuficiente para justificar um investimento inicial tão elevado, tornando-o menos atraente para potenciais senhores de arrendamento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 55/100 indica uma potencial volatilidade nas condições económicas da área, o que poderá afetar os valores da propriedade e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 982 403 €
- Capital próprio necessário
- 272 003 €
- Prestação mensal
- 2995 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2733 €
- Preço888 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 280 €
- Imposto do Selo (escritura)7104 €
- Imposto do Selo (crédito)4262 €
- Escritura, registo e banco3631 €
- Obras26 125 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (222 000 €–887 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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