Apartamento T3, 96 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos
Apartamento T3 com 96 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 289 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 268 387 €, 7,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro (Avenida da República (Rot. Cadeiras)) a 80 m, loja de conveniência a 320 m e escola (Escola Secundária Júlio Dantas) a 310 m. Num raio de 1,5 km há 501 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T3 de 96 m², com 2 casas de banho, no 2.º andar, classe energética E. Localização: freguesia: São Gonçalo de Lagos · concelho: Lagos · distrito: Faro. O apartamento dispõe de varandas e de grandes roupeiros embutidos em madeira; os armários da cozinha apresentam danos visíveis.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 289 000 € está 21 000 € acima do valor justo de 268 000 € (confiança elevada); são 21 000 € (7,1%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 348 525 €peso 56%123 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 326 754 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −51 277 €−15,1%a partir de 338 900 €
- Margens de prudência
- −19 236 €−6,7%a partir de 287 623 €
- Valor justo
- 268 387 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 289 772 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 123 preços de venda registados em São Gonçalo de Lagos nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador para obras a realizar deduz o custo estimado das obras, colocando o valor justo 6,7% abaixo da estimativa central. O preço pedido é 289 000 € e o valor justo é 268 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 21 000 € (7,1%) inferior ao preço pedido — 7,1% de desvalorização face ao preço pedido; Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 290 000 €; o preço pedido de 289 000 € está em linha com este.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Este apartamento T3 em São Gonçalo de Lagos, Lagos, tem 96 m², mas o preço pedido de 289 000 € está acima do valor justo de 268 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 21 000 € (7,1%) de desvalorização face ao preço pedido. Importa ponderar esta avaliação face à classificação do estado, de 63/100, e à classificação do bairro, de 50/100; a rentabilidade bruta indicada é de 6%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e uma possível exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 337 875 €
- Capital próprio necessário
- 106 675 €
- Prestação mensal
- 975 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -265 €
- Preço289 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 836 €
- Imposto do Selo (escritura)2312 €
- Imposto do Selo (crédito)1387 €
- Escritura, registo e banco2194 €
- Obras32 146 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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