Propriedade rural T4, 780 m² em Conceição e Estoi, Faro
Propriedade rural T4 com 780 m² em Conceição e Estoi, Faro, à venda por 4 900 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 356 648 €, 34,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_estate T4 com 5 casas de banho de 780 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Conceição e Estoi, concelho de Faro, distrito de Faro. A propriedade possui um sistema profissional de painéis solares fotovoltaicos que gera receita com a eletricidade vendida à EDP, aumentando a sua sustentabilidade e reduzindo os custos com utilidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,900,000 excede significativamente o valor justo de €2,356,648 em €2,543,352 (51,9%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. Dada a elevada custo de aquisição, uma estratégia de compra e revenda pode não ser viável, a menos que um valor significativo possa ser adicionado rapidamente através de renovações ou melhorias. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de arrendamento de 0% e sem rendimento mensal estimado, esta propriedade não oferece uma oportunidade sustentável de investimento para arrendamento na sua condição atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,356,648 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €4,900,000 situa-se €2,543,352 (51.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,900,000 face à base da zona de Conceição e Estoi, Faro, Faro de €2,478,840 (€3,178/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 89/100 (Condição 86 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 88). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 55 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Conceição e Estoi, Faro, Faro
Base da zona €2,478,840 + condição +€97,500 + localização +€26,788 = valor justo estimado de €2,356,648 (€3,021/m²), uma diferença de €2,543,352 (51.9%) face ao preço pedido de €4,900,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Conceição e Estoi · 4b7596 | Imóvel em análise | €4,900,000 | €6,282 | — | 86 | 53 |
| Conceição e Estoi · ba58f5 | Ativo | €655,000 | €3,541 | 43.6% | 70 | 60 |
| autoestrada CM | Ativo | €1,850,000 | €7,400 | 17.8% | 78 | 67 |
| Conceição e Estoi · 65a670 | Ativo | €1,850,000 | €7,400 | 17.8% | 85 | 61 |
| Conceição e Estoi · 957016 | Ativo | €1,100,000 | €5,914 | 5.9% | — | 50 |
| Mediana | €1,475,000 | €6,657 | 6.0% | 78 | 61 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está localizada numa vizinhança com uma pontuação de 53/100, sugerindo qualidade e demanda limitadas para arrendamentos de longo prazo. Com um valor justo de €2,356,648, o preço atual de €4,900,000 reflete um estado de sobrevalorização com um rendimento preocupante de 0% bruto. Short-term vacation rental Embora a proximidade ao turismo possa inicialmente sugerir potencial para arrendamentos de curto prazo, o hiato de 51,9% em relação ao valor justo indica que a propriedade está consideravelmente sobrevalorizada para esta estratégia. O rendimento de 0% reforça os riscos associados ao investimento neste ativo para fins de arrendamento de curto prazo. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold parece pouco atraente, especialmente dado o seu valor justo de €2,356,648 em comparação com o preço de listagem de €4,900,000, marcando-a como sobrevalorizada. Além disso, sem rendimento bruto e com uma classificação de vizinhança de 53/100, esse ativo não apresenta uma oportunidade favorável de investimento a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 45/100 indica um risco significativo de recessões nas condições económicas locais, podendo afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 343 480 €
- Capital próprio necessário
- 1 423 480 €
- Prestação mensal
- 17 168 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -22 826 €
- Preço4 900 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões367 500 €
- Imposto do Selo (escritura)39 200 €
- Imposto do Selo (crédito)23 520 €
- Escritura, registo e banco13 260 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 51.9% acima do valor justo.
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