Apartamento T2, 90 m² em Silves
Apartamento T2 com 90 m² em Silves, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 174 457 €, 37,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², certificado energético B. Localizado em rua da Porta do Sol, 3, freguesia de Silves, concelho de Silves, distrito de Faro. Este apartamento dispõe de duas varandas espaçosas, sendo uma que se estende de forma harmoniosa a partir da sala para desfrutar do sol virado a sul, e outra convenientemente adjacente à cozinha para refeições ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo, que está estimado em €174,457, criando uma diferença de €255,543 (59,4%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €174,457 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €430,000 situa-se €255,543 (59.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua da Porta do Sol, 3 de €237,240 (€2,636/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 80 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Porta do Sol, 3
Base da zona €237,240 + condição +€6,328 + localização +€13,599 = valor justo estimado de €174,457 (€1,938/m²), uma diferença de €255,543 (59.4%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Porta do Sol, 3 | Imóvel em análise | €430,000 | €4,778 | — | 80 | 72 |
| rua Cruz de Portugal S / N | Ativo | €295,000 | €3,352 | 29.8% | 78 | 63 |
| Silves · f35ea5 | Ativo | €295,000 | €2,757 | 42.3% | 78 | 67 |
| rua da Hortelã, 119 | Ativo | €295,000 | €2,092 | 56.2% | 70 | 71 |
| Silves · 93745d | Ativo | €1,600,000 | €4,790 | 0.3% | 80 | 71 |
| Mediana | €295,000 | €3,055 | 36.1% | 78 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A propriedade em Silves, listada por €430,000, excede significativamente o seu valor justo de €174,457, indicando que está sobrevalorizada para o mercado de arrendamento de férias a curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.2%, a oportunidade de lucro numa economia sazonal voltada para o turismo é mínima, sugerindo que podem existir melhores opções de investimento. Comprar e manter Investir neste apartamento de 2 quartos como estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido à sua significativa diferença de preço de 59.4% em relação ao valor justo. O potencial de rendimento de aluguer, representado por um baixo rendimento de 2.2%, não justifica o elevado custo de entrada nas condições atuais do mercado. Arrendamento familiar O mercado de arrendamento familiar pode não se interessar por esta propriedade devido à sua listagem sobrevalorizada de €430,000 em comparação com um valor justo de €174,457. Juntamente com um rendimento bruto de apenas 2.2%, representa um desafio para inquilinos a longo prazo que procuram acessibilidade na área de Silves.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 65/100 sugere um risco moderado de uma recessão económica afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 465 150 €
- Capital próprio necessário
- 121 150 €
- Prestação mensal
- 1445 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1167 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras5414 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 59.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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