Apartamento T2, 88 m² em Silves
Apartamento T2 com 88 m² em Silves, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 161 015 €, 31,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 88 m², construído em 1996, certificado energético C. Localizado em rua Cruz de Portugal S / N, freguesia de Silves, concelho de Silves, distrito de Faro. A vista do histórico Castelo de Silves realça o charme do apartamento, enquanto as atualizações modernas da cozinha oferecem funcionalidade para uma vida contemporânea.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está significativamente acima do valor justo de €161,015, indicando uma sobrevalorização de €133,985 (45.4%). Esta propriedade não apresenta uma oportunidade financeira atractiva com base na sua actual avaliação de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €161,015 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €295,000 situa-se €133,985 (45.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de rua Cruz de Portugal S / N de €231,968 (€2,636/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 78 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Cruz de Portugal S / N
Base da zona €231,968 + condição +€2,063 + localização +€7,857 = valor justo estimado de €161,015 (€1,830/m²), uma diferença de €133,985 (45.4%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cruz de Portugal S / N | Imóvel em análise | €295,000 | €3,352 | — | 78 | 63 |
| Silves · 03248f | Ativo | €255,000 | €2,684 | 19.9% | 72 | 71 |
| rua da Porta do Sol, 3 | Ativo | €430,000 | €4,778 | 42.5% | 76 | 76 |
| Silves · f35ea5 | Ativo | €295,000 | €2,757 | 17.8% | 78 | 67 |
| rua da Porta do Sol, 3 | Ativo | €430,000 | €4,778 | 42.5% | 80 | 72 |
| Mediana | €362,500 | €3,768 | 12.4% | 77 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo O potencial para arrendamento de férias a curto prazo é limitado pelo gap de 45,4% em relação ao valor justo da propriedade, sugerindo que pode não gerar retornos suficientes para justificar o investimento. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 4,5%, a receita do turismo sazonal pode não ser suficientemente atrativa para compensar o alto preço de compra. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é menos apelativa aqui, uma vez que o apartamento está sobrevalorizado a €295.000 em comparação com um valor justo de €161.015. A manutenção de uma propriedade que tem um potencial de crescimento limitado e um rendimento de 4,5% representa riscos significativos para investidores de longo prazo. Arrendamento a longo prazo Investir em arrendamento a longo prazo pode ser problemático devido ao fato de a propriedade estar sobrevalorizada, o que pode levar a problemas de fluxo de caixa e baixos retornos gerais do investimento. Além disso, embora a pontuação de amenidades do bairro seja de 63/100, a avaliação atual da propriedade diminui sua atratividade para estratégias de arrendamento a longo prazo.
Riscos
Risco de Declínio Económico A pontuação de estabilidade económica de 55/100 indica uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado, o que pode impactar negativamente a renda das rendas e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 322 071 €
- Capital próprio necessário
- 86 071 €
- Prestação mensal
- 1003 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -383 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras9832 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 45.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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