Apartamento T2, 65 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos
Apartamento T2 com 65 m² em São Gonçalo de Lagos, Lagos, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 232 228 €, 14,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 65 m², construído em 1988, certificado energético C. Localizado em rua de Santo Amaro, 18, freguesia de São Gonçalo de Lagos, concelho de Lagos, distrito de Faro. Esta propriedade possui uma segunda entrada independente que leva a um anexo/estúdio versátil equipado com uma casa de banho completa, oferecendo potencial para rendimento de aluguer ou acomodação para hóspedes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 ultrapassa o valor justo de €232,228 em €47,772 (17.1%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, apresentando uma potencial barreira para os investidores que buscam ganhos imediatos de capital.
Avaliação
Valor justo estimado em €232,228 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €280,000 situa-se €47,772 (17.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua de Santo Amaro, 18 de €255,125 (€3,925/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 61/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 78). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Santo Amaro, 18
Base da zona €255,125 + condição -€14,727 + localização +€19,974 = valor justo estimado de €232,228 (€3,573/m²), uma diferença de €47,772 (17.1%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Santo Amaro, 18 | Imóvel em análise | €280,000 | €4,308 | — | 65 | 72 |
| São Gonçalo de Lagos · 6fbc43 | Ativo | €330,000 | €2,538 | 41.1% | 66 | 70 |
| parque do Moínho | Ativo | €375,000 | €4,310 | 0.1% | 65 | 67 |
| São Gonçalo de Lagos · ba3b04 | Ativo | €245,000 | €3,889 | 9.7% | 70 | 74 |
| São Gonçalo de Lagos · 25f45c | Ativo | €325,000 | €3,652 | 15.2% | 74 | 79 |
| Mediana | €327,500 | €3,771 | 12.5% | 68 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo O preço de listagem da propriedade em €280,000 representa uma diferença de 17.1% em relação ao valor justo de €232,228, indicando que está sobrevalorizada para potenciais arrendamentos de férias de curto prazo num mercado sazonal. Com um rendimento bruto de apenas 4.4%, este investimento carece do retorno esperado em relação ao elevado custo de aquisição. Compra e manutenção Com um preço atual de €280,000, a estratégia de compra e manutenção torna-se menos atrativa, dado que o valor justo é avaliado em €232,228, sugerindo que está sobrevalorizada. A pontuação média da propriedade de 61/100 também diminui a sua atratividade como investimento a longo prazo, devido aos custos potenciais de manutenção. Arrendamento familiar No mercado de arrendamentos familiares, o preço da propriedade de €280,000 supera o valor justo de €232,228 em 17.1%, indicando um ativo sobrevalorizado para esta estratégia. Além disso, a avaliação do bairro de 72/100 não justifica suficientemente o prémio de preço atual e pode afetar a demanda de arrendamento e a retenção de inquilinos.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco significativo de que flutuações económicas possam impactar negativamente os valores das propriedades e a procura de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 320 671 €
- Capital próprio necessário
- 96 671 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -399 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras24 709 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 17.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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