Duplex T1, 68 m² em Misericórdia, Lisbon
Duplex T1 com 68 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 302 336 €, 26,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T1 com 2 casas de banho de 68 m², certificado energético B. Localizado em rua da Atalaia, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este duplex possui um encantador pequeno terraço no andar superior, perfeito para aproveitar as quentes noites lisboetas e melhorar a experiência de vida no imóvel.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está significativamente acima do valor justo de €302,336, resultando num excesso de €172,664 (36.4%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base na análise atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €302,336 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €475,000 situa-se €172,664 (36.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de rua da Atalaia de €406,436 (€5,977/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 80 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Atalaia
Base da zona €406,436 + condição +€5,631 + localização +€28,921 = valor justo estimado de €302,336 (€4,446/m²), uma diferença de €172,664 (36.4%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Atalaia | Imóvel em análise | €475,000 | €6,985 | — | 80 | 77 |
| rua da Atalaia, 88 | Ativo | €485,000 | €7,132 | 2.1% | 78 | 80 |
| Misericórdia · 001812 | Ativo | €480,000 | €11,429 | 63.6% | 75 | 83 |
| São Vicente · 6d55a3 | Ativo | €420,000 | €7,000 | 0.2% | 85 | 85 |
| parque Eduardo VII | Ativo | €1,390,000 | €5,792 | 17.1% | 80 | 82 |
| Mediana | €482,500 | €7,066 | 1.2% | 79 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O elevado preço de €475,000, que é 36.4% acima do valor justo, sugere que a propriedade pode não gerar um retorno de arrendamento a longo prazo lucrativo em comparação com a sua avaliação de mercado atual. Com um rendimento bruto de apenas 3.4%, os investidores potenciais podem encontrar melhores oportunidades no mercado. Compra e manutenção Esta propriedade, embora localizada num desejável distrito central de Lisboa, está sobrevalorizada de acordo com o seu valor justo de €302,336. O rendimento bruto de 3.4% e a condição de 80/100 podem não justificar uma estratégia de investimento a longo prazo de compra e manutenção, em meio a alternativas com maior potencial de valorização. Arrendamento familiar Embora o mercado de arrendamento familiar possa beneficiar da proximidade a comodidades, a €475,000, esta propriedade está claramente sobrevalorizada em relação ao valor justo de €302,336. Os rendimentos esperados de 3.4% não se alinham favoravelmente para famílias que buscam valor num mercado de arrendamento competitivo. Não ideal para arrendamento de curto prazo O preço atual da propriedade de €475,000 está significativamente acima do valor justo de €302,336, o que não é favorável para o mercado de arrendamento de curto prazo. Com rendimentos insustentáveis, os investidores podem ter dificuldades em alcançar retornos lucrativos. Não ideal para habitação de estudantes Vender a €475,000, esta propriedade excede o valor justo em 36.4%, tornando-se inadequada para investimentos em habitação de estudantes. O rendimento esperado de 3.4% não atende bem às restrições orçamentais tipicamente associadas aos inquilinos estudantes.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a um aumento da vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 512 176 €
- Capital próprio necessário
- 132 176 €
- Prestação mensal
- 1596 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -879 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras3156 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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