Apartamento T1, 60 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T1 com 60 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 136 913 €, 40,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 60 m², certificado energético B. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui um terraço/balcão de 6m², ideal para refeições ao ar livre e para desfrutar da vibrante atmosfera da Graça, um bairro famoso pelo seu charme e espírito comunitário.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 está significativamente acima do valor justo de €136,913, indicando um excesso de €283,087 (67.4%). Veredicto: sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €136,913 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €420,000 situa-se €283,087 (67.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €301,440 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 85/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Vicente, Lisbon, Lisbon
Base da zona €301,440 + condição +€7,500 + localização +€15,893 = valor justo estimado de €136,913 (€2,282/m²), uma diferença de €283,087 (67.4%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · 6d55a3 | Imóvel em análise | €420,000 | €7,000 | — | 85 | 85 |
| rua da Atalaia, 88 | Ativo | €485,000 | €7,132 | 1.9% | 78 | 80 |
| avenida Almirante Reis | Ativo | €360,000 | €6,000 | 14.3% | 80 | 85 |
| rua General Justiniano Padrel, 12 | Ativo | €480,000 | €11,429 | 63.3% | 80 | 90 |
| rua da Atalaia | Ativo | €475,000 | €6,985 | 0.2% | 80 | 77 |
| Mediana | €477,500 | €7,059 | 0.8% | 80 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em São Vicente está sobrevalorizado a €420,000 face a um valor justo de €136,913, apresentando uma diferença significativa de 67,4%. Considerando o rendimento bruto de apenas 3,1%, os potenciais clientes de arrendamento a longo prazo podem achar o investimento menos atraente do que alternativas melhor avaliadas. Arrendamento de férias a curto prazo A um preço de €420,000, o mercado de arrendamento de férias a curto prazo não encontra condições favoráveis devido ao fato de o valor do apartamento estar 67,4% acima do valor justo, o que limita a rentabilidade. O rendimento bruto de 3,1% sugere ainda que os retornos seriam inadequados em comparação com outros investimentos nas áreas turísticas de Lisboa. Compra e manutenção O preço atual de €420,000 reflete uma sobrevalorização de 67,4% acima do valor justo, e o rendimento bruto associado de 3,1% não justifica o risco de manter o ativo a longo prazo. Os investidores podem encontrar melhores oportunidades em propriedades que estejam mais alinhadas com o valor de mercado justo para garantir um crescimento e retornos sustentáveis.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 448 784 €
- Capital próprio necessário
- 112 784 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -875 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 67.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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