Apartamento T2, 60 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T2 com 60 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 233 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 106 156 €, 35,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 60 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma área exterior privada, oferecendo potencial para paisagismo versátil ou relaxamento, apesar das atuais necessidades de manutenção.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €233,000 está significativamente acima do valor justo de €106,156, representando um prêmio de 54,4%. Isto sugere que a propriedade está sobrevalorizada e pode não oferecer um forte retorno sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €106,156 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €233,000 situa-se €126,844 (54.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €233,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €185,880 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 41/100 (Condição 36 · Materiais 42 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Queluz e Belas, Sintra, Lisbon
Base da zona €185,880 + condição -€31,875 + localização +€9,271 = valor justo estimado de €106,156 (€1,769/m²), uma diferença de €126,844 (54.4%) face ao preço pedido de €233,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 25f4f8 | Imóvel em análise | €233,000 | €3,883 | — | 36 | 68 |
| largo Eugénio dos Santos, 10 | Ativo | €215,000 | €5,972 | 53.8% | 35 | 78 |
| Venteira · 25f807 | Ativo | €247,500 | €5,500 | 41.6% | — | 76 |
| avenida do Brasil | Ativo | €219,000 | €5,093 | 31.2% | 30 | 77 |
| Mina de Água · 001b6e | Ativo | €249,000 | €4,611 | 18.7% | — | 74 |
| Mediana | €233,250 | €5,297 | 36.4% | 33 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Queluz e Belas está sobrevalorizada, com um desvio em relação ao valor justo de 54.4%, indicando que o elevado custo de aquisição pode limitar o crescimento do rendimento de arrendamento ao longo do tempo. Com um rendimento bruto de 4.7%, o retorno sobre o investimento será mais fraco em comparação com alternativas mais razoavelmente precificadas na área. Arrendamento familiar Uma vez que a propriedade está sobrevalorizada, pode desencorajar famílias em busca de habitação acessível, apesar da estabilidade suburbana e da classificação razoável da vizinhança de 68. Dada a sua baixa pontuação de condição de 41/100, as renovações necessárias podem ainda diminuir a atratividade para arrendamentos familiares. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode revelar-se prejudicial devido ao seu estado de sobrevalorização, que acarreta custos iniciais significativos com pouco potencial de valorização. A longo prazo, o preço de compra mais elevado pode limitar a valorização do capital global, tornando investimentos alternativos mais apelativos. Não ideal para: Mercado de luxo, Arrendamento a curto prazo
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco devido a uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, indicando potenciais flutuações nas condições de mercado que podem afetar a retenção de inquilinos e o valor da propriedade. Instabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, há um risco aumentado de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode impactar o fluxo de caixa e o retorno total do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 286 692 €
- Capital próprio necessário
- 100 292 €
- Prestação mensal
- 786 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -336 €
- Preço233 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6916 €
- Imposto do Selo (escritura)1864 €
- Imposto do Selo (crédito)1118 €
- Escritura, registo e banco2059 €
- Obras41 735 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (41/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 54.4% acima do valor justo.
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