Apartamento T2, 75 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar
Apartamento T2 com 75 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 121 885 €, 35,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 75 m², construído em 2005, certificado energético C. Localizado em rua Alto de Barreiros S / N, freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma lavandaria dedicada e uma vaga de estacionamento, aumentando a conveniência numa localização central com fácil acesso a transportes e serviços.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €121,885, tornando-o sobrevalorizada em €143,115 (54,0%). Tal prémio sugere um desalinhamento com as condições reais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €121,885 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €265,000 situa-se €143,115 (54.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Alto de Barreiros S / N de €179,175 (€2,389/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 75 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Alto de Barreiros S / N
Base da zona €179,175 + condição -€2,813 + localização +€10,922 = valor justo estimado de €121,885 (€1,625/m²), uma diferença de €143,115 (54.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Alto de Barreiros S / N | Imóvel em análise | €265,000 | €3,533 | — | 75 | 74 |
| rua Dom António Castro Meireles | Ativo | €245,000 | €2,500 | 29.2% | 80 | 76 |
| estrada da Circunvalação | Ativo | €265,000 | €3,272 | 7.4% | 72 | 65 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 001b27 | Ativo | €280,000 | €2,745 | 22.3% | 75 | 78 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 001b57 | Ativo | €280,000 | €3,333 | 5.7% | 80 | 73 |
| Mediana | €272,500 | €3,009 | 14.9% | 78 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Fânzeres e São Pedro da Cova está sobrevalorizada em €265,000, comparado a um valor justo de €121,885, resultando numa diferença significativa de 54%. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, o investimento não se alinha com os retornos ótimos de arrendamento a longo prazo. Buy-and-hold Dada a sua avaliação atual, a compra deste apartamento como um investimento de buy-and-hold não apresenta uma oportunidade convincente, uma vez que está sobrevalorizado em €265,000 enquanto o valor justo é apenas €121,885. O rendimento bruto marginal de 3.1% sugere um potencial de valorização de capital limitado ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora os scores da vizinhança sejam moderados, a propriedade está sobrevalorizada em €265,000, superando notavelmente o valor justo de €121,885, o que apresenta desafios na definição de um preço competitivo para arrendamento familiar. Além disso, o rendimento bruto atual de 3.1% não justifica o custo elevado, reduzindo a sua atratividade para inquilinos orientados para a família.
Riscos
Risco moderado de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um potencial para uma rotatividade moderada, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 293 090 €
- Capital próprio necessário
- 81 090 €
- Prestação mensal
- 901 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -602 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras13 407 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 54.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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