Apartamento T2, 87 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia
Apartamento T2 com 87 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 194 279 €, 8,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 87 m², construído em 1996, certificado energético D. Localizado em rua Doutor António Granjo, freguesia de Santa Marinha e São Pedro da Afurada, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Localização próxima à futura estação de metro melhora a acessibilidade; espaço de armazenamento/escritório oferece versatilidade para trabalho remoto ou pertences adicionais no apartamento de condição média que necessita de renovações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 excede o valor justo de €194,279 em €20,721 (9,6%), indicando que está sobrevalorizada. Esta discrepância pode limitar a alavancagem de negociação potencial para compradores que visam um investimento adequado.
Avaliação
Valor justo estimado em €194,279 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €215,000 situa-se €20,721 (9.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €215,000 face à base da zona de rua Doutor António Granjo de €231,768 (€2,664/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 45/100 (Condição 42 · Materiais 47 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Doutor António Granjo
Base da zona €231,768 + condição -€40,373 + localização +€18,979 = valor justo estimado de €194,279 (€2,233/m²), uma diferença de €20,721 (9.6%) face ao preço pedido de €215,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor António Granjo | Imóvel em análise | €215,000 | €2,471 | — | 42 | 72 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 4a7dc6 | Ativo | €240,000 | €3,158 | 27.8% | 35 | 76 |
| rua Francisco de Holanda, 35 | Ativo | €169,000 | €2,012 | 18.6% | 40 | 66 |
| rua Macau, 7 | Ativo | €230,000 | €2,300 | 6.9% | 62 | 65 |
| rua Sacadura Cabral | Ativo | €190,000 | €2,375 | 3.9% | 50 | 71 |
| Mediana | €210,000 | €2,338 | 5.4% | 45 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel apresenta uma diferença de 9,6% acima do valor justo, indicando que o preço atual de listagem é excessivo para um investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 5,3%, a receita de arrendamento pode não ser suficiente para justificar o prémio sobre o valor justo. Compra e manutenção Embora o imóvel possa valorizar ao longo do tempo devido à sua proximidade com o Porto, o preço atual pedido está 9,6% acima do valor justo. Isso torna a estratégia de compra e manutenção menos atraente, uma vez que os potenciais retornos podem ser diminuídos pela sobrevalorização inicial. Arrendamento familiar O imóvel apresenta um rendimento bruto justo de 5,3%, mas a sua sobrevalorização a €215,000 levanta preocupações sobre a rentabilidade a longo prazo para arrendamentos familiares. Além disso, a classificação de condição de 45/100 sugere a necessidade de investimento em renovações, complicando ainda mais o apelo ao arrendamento em relação ao seu preço.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e uma perda potencial de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 279 888 €
- Capital próprio necessário
- 107 888 €
- Prestação mensal
- 722 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -274 €
- Preço215 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5656 €
- Imposto do Selo (escritura)1720 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras54 464 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (45/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 9.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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